千葉県鴨川市貝渚字川口２９９８番２(安房鴨川駅・太海駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
22,000円
2017年01月01日に行った千葉県鴨川市貝渚字川口２９９８番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県鴨川市貝渚字川口２９９８番２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 22,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 安房鴨川、1,300m |
| 地積 | 137㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ県道背後の閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
伊藤正行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤正行 |
|---|---|
| 価格 | 22,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地縁的選好性から地域外からの需要者は少なく、宅地取引は乏しいが、特に市況の影響は受けない地域であり、地価は概ね横ばい傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に格別な変動は無く、戸建住宅を中心とした漁家住宅も在る旧来からの住宅地域で、市場も狭く需給は概ね均衡しており、地価の横ばい傾向は続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、鴨川市を中心に、南房総市、館山市を含むJR内房線・外房線の沿線に所在する住宅地域と判定した。需要者の中心は、鴨川市内居住者及び周辺に地縁性を有する個人で、同一需給圏外からは少ない。地域は貝渚地区の旧来からの住宅地で宅地供給は少ないが、需要もそれほど多いとは言えず、需給バランスは概ね安定している。道路事情により宅地価格にはブレがあるが、需要の中心価格帯は、標準的画地面積で300万円前後と考えられる。 |
| 一般的要因 | 国道・県道沿いの大型店舗等は活況を呈しているが、旧市街の商業地の衰退傾向は否めない。住宅地の地価動向は地域によるブレがある。 |
鈴木聡氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 鈴木聡 |
|---|---|
| 価格 | 22,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因についての特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 旧来からの住宅地域で需要は弱く、取引も低調である。但し、基礎的需要は存在し、地価は概ね横這い傾向で推移しているものと判断される。 |
| 地域要因の将来予測 | 特別な地域要因の変動はなく、戸建住宅を中心とする住宅地域という現状を今後も維持すると予測される。地価水準については、概ね横這い傾向と考察される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR内房線、外房線沿線等の各駅を駅勢圏とし、鴨川市を中心に、南房総市、館山市等の住宅地域の圏域と判定した。中心的需要者層は、当該地域に地縁、血縁等を有する地元居住者等と考察され、基本的に、外部地域からの流入者は少ないものと考察される。地勢的条件を背景として近隣地域での宅地供給は限られている。中心となる需要価格帯は、土地が約140㎡で300万円程度、新築戸建物件は1，500万円∼2，000万円程度と見られる。 |
| 一般的要因 | 鴨川市の人口は依然として減少傾向が継続しているものの、宅地供給は地勢的要因から限られており、地価は概ね横這い傾向と考察される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：津波 | 津波の浸水域(元禄16年(1703) 元禄地震) 過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0971467 北緯 140度1013643 |
参考：該当物件周辺マップ
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千葉県鴨川市横渚字沼里１１１７番１千葉県鴨川市横渚字田丸３９９番２千葉県鴨川市太海字仲村１９７９番千葉県鴨川市横渚字上原１４７１番８千葉県鴨川市横渚字沼里１１０２番４千葉県鴨川市前原字稲荷町２３１番外千葉県安房郡天津小湊町内浦字下梅田４６５番１千葉県鴨川市坂東字大塚１３番８外千葉県鴨川市内浦字下梅田４６５番１
参考：近隣駅の地価相場
安房鴨川駅(地価相場 29,900円/㎡)太海駅(地価相場 29,900円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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