千葉県鴨川市横渚字洲崎５５６番(安房鴨川駅・太海駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,900円

2017年01月01日に行った千葉県鴨川市横渚字洲崎５５６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,900円/㎡としました。

千葉県鴨川市横渚字洲崎５５６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県鴨川市横渚字洲崎５５６番
住居表示 
価格29,900円/㎡
交通施設、距離安房鴨川、800m
地積238㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤正行氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正行
価格30,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧市街地の住宅地域としての環境に変化はないが、潜在的な宅地需要は根強く、供給は少ないが、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測鴨川市の旧市街地の住宅地域で、宅地供給も限られる地域性から、潜在的需要は底堅く、地価動向は上昇傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、鴨川市を中心に、南房総市、館山市を含むJR内房線・外房線の沿線に所在する住宅地域と判定した。需要者の中心は、鴨川市内居住者及び周辺に地縁性を有する個人であるが、隣接市等から転入も見受けられる。旧来からの市街地で、宅地供給の余地がなく、中古戸建物件も稀であるが、地域の品等から潜在需要はあると思料する。市場における需要の中心価格帯は、標準的画地面積で総額700万円前後と推察する。
一般的要因国道・県道沿いの大型店舗等は活況を呈しているが、旧市街の商業地の衰退傾向は否めない。住宅地の地価動向は地域によるブレがある。

松島孝悟氏による調査レポート

不動産鑑定士松島孝悟
価格29,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来の住宅地域であり街路の整然性は劣るが、住環境は良好である。亀田医療大学の開学以降、土地需要の改善がみられる。
地域要因の将来予測中小戸建住宅等が立ち並ぶ旧市街地に属する住宅地域であるが、市内住宅地の新規供給は少なく地価も底堅く推移している。
市場の特性同一需給圏はJR外房線の鴨川市及び周辺市町村の各駅を駅勢圏とする普通住宅地域。需要者の中心は地縁性の強い土地柄であり鴨川市内に居住する第一次取得者層が過半を占める。他市からの転入者は、別荘地やリタイア層の需要が若干見られる程度である。他方、市内の取得者層については、景気悪化を受けて住宅需要は下落局面にあったがここにきて上昇に転じてきている。土地は700万円程度、新築の戸建物件は2000万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因温暖な気候と亀田総合病院等の高度医療施設も充実しており、高齢化が進む外房地域にあって相対的に地価相場は高い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：津波津波の浸水域(元禄16年(1703) 元禄地震)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度1011305
北緯 140度1009727

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県鴨川市横渚字沼里１１１７番１千葉県鴨川市貝渚字和合２８３５番２２千葉県鴨川市横渚字上原１４７１番８千葉県鴨川市横渚字沼里１１０２番４千葉県鴨川市前原字稲荷町２３１番外千葉県安房郡天津小湊町内浦字下梅田４６５番１千葉県鴨川市広場字渚ノ谷１１９３番９千葉県鴨川市坂東字大塚１３番８外千葉県鴨川市内浦字下梅田４６５番１

参考：近隣駅の地価相場

安房鴨川駅(地価相場 29,900円/㎡)太海駅(地価相場 29,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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