神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５(下永谷駅・舞岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


200,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５(神奈川県横浜市港南区日限山１−３９−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を200,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５
住居表示日限山１−３９−２６
価格200,000円/㎡
交通施設、距離下永谷、450m
地積197㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田勝寛氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田勝寛
価格200,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因下永谷駅から徒歩圏内で利便性も良く、需要は概ね安定的な地域。
地域要因の将来予測近隣地域は、中規模一般住宅を中心とする区画の整然とした住宅地域であり、成熟の程度は高い。よって、当該地域の価格形成に影響を与えるような格別な変動要因は見当たらず、当面現状を維持する地域と予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲を、横浜市磯子区、金沢区、港南区内に存し、京急本線、JR根岸線、地下鉄ブルーライン線沿線の住宅地域一円と判定した。主な需要者は都心等へのベッドタウン利用の個人が目的となる。日限山地区は最寄駅から徒歩圏内の区画整然とした環境の良好な住宅地域を形成しており、需要は概ね安定している。取引相場は、土地・建物一体で4，000万円程度と把握される。
一般的要因港南区は総じて都心へのベッドタウン需要が認められるエリアであり、全般的には緩やかな回復基調にある。

鈴木幹森氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木幹森
価格200,000円/㎡
個別的要因北西道路で、日照、通風等他の不動産との比較で、代替、競争力は普通である。個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅徒歩圏の住宅地域で、建築協定があって地域要因に大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測中規模一般住宅を標準とする高台の住宅地域である。特別な地域の変動要因は見当たらず、現状維持で推移すると推察する。
市場の特性同一需給圏は市営地下鉄ブルーライン及びJR根岸線の沿線で、港南区を中心とする横浜市南部の住宅地域である。需要者の中心は横浜市内又は東京方面に通勤する会社員で、一次、二次取得者が中心である。熟成した住宅地域で、近年は小規模宅地開発による建て売住宅や中古住宅が取引の中心である。土地で3，600∼4，000万円前後、新築戸建住宅では5，000万円前後の需要が多い。
一般的要因地価は緩やかな回復傾向にあるが、港南区の人口はやや減少傾向が続き、高齢化率も高く、利便性等が劣る丘陵地や郊外では、下落傾向も見られる。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：水害浸水
過去の周辺地域の水害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度4004158
北緯 139度5612528

参考：該当物件周辺マップ

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神奈川県横浜市港南区港南１丁目１１３０番１神奈川県横浜市港南区日野町字原５６１２番８１神奈川県横浜市港南区港南１丁目１０５３番２神奈川県横浜市港南区上永谷４丁目５０７８番４神奈川県横浜市港南区日限山１丁目２４７３番２５神奈川県横浜市港南区下永谷３丁目２６７１番５外神奈川県横浜市港南区日限山２丁目４１９９番２１神奈川県横浜市港南区東芹が谷１３３１番５神奈川県横浜市港南区下永谷３丁目２５５２番４８神奈川県横浜市港南区丸山台２丁目１６番１２神奈川県横浜市港南区下永谷２丁目１７９７番４外神奈川県横浜市港南区笹下４丁目４７３５番３

参考：近隣駅の地価相場

下永谷駅(地価相場 181,500円/㎡)舞岡駅(地価相場 181,000円/㎡)上永谷駅(地価相場 196,000円/㎡)戸塚駅(地価相場 176,000円/㎡)港南中央駅(地価相場 194,000円/㎡)港南台駅(地価相場 181,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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