新潟県新潟市西区五十嵐三の町東９１６１番６９(内野駅・内野西が丘駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,200円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区五十嵐三の町東９１６１番６９(新潟県新潟市西区五十嵐三の町東４−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,200円/㎡としました。

新潟県新潟市西区五十嵐三の町東９１６１番６９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区五十嵐三の町東９１６１番６９
住居表示五十嵐三の町東４−１０
価格39,200円/㎡
交通施設、距離内野、1,000m
地積199㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小俣徹氏による調査レポート

不動産鑑定士小俣徹
価格39,100円/㎡
個別的要因南東側道路に接面し、快適性等で効用が認められる。なお、個別的要因の変動は特に認められない。
地域要因河川脇の傾斜地の住宅地域であるが、周辺において中小規模の分譲地供給が継続して見られ、小幅ながら地価の下落が続いている。
地域要因の将来予測住宅地域として成熟しつつあり、今後も概ね現状を維持すると予測する。周辺部で大小規模の宅地開発が見られるが、地域経済の回復に伴う宅地需要が堅調であり、地価水準は微下落・横這いで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は新潟市西区西端部の住宅地域である。需要者の中心は圏内に地縁を有する個人の他、圏外からの転入も多い。圏内は宅地の新規供給が見られるものの、周辺の地価回復に伴い、需給も改善しつつある。転入需要は亀貝等利便性上位の地域の選好がより強いが、標準地周辺等、西区でも比較的割安な宅地への需要もあり、地価は微下落・横這い傾向である。土地は700∼1，000万円、新築戸建物件は2，500∼3，000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因人口は横這い傾向にあり、高齢化の進展も県と同水準。取引件数、建築着工とも増加傾向にある。住宅購入予算は横這い。

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格39,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因高台の住宅地域であり、価格に影響を与えるような地域要因の変動は特にないが、新規分譲地との競合により需要はやや弱含みの傾向である。
地域要因の将来予測一般住宅が多い高台の住宅地域であり、今後とも現環境を維持しながら推移するものと予測される。新規分譲地との競合もあり、地価はやや下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は西区における住宅地域全般。需要者の中心は市内に居住する一次取得者で圏外からの流入も見られる。小規模分譲地や内野西が丘駅周辺における分譲地の存在もあるが、最近は地価は立地条件のよい地域では安定的に推移しており、立地条件の劣る地域ではやや下落傾向にある。取引の中心の価格帯は、土地は700∼1000万円程度、新築戸建物件で2000∼2400万円程度となっている。
一般的要因西区の人口はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向にある。県内景気は踊り場の様相を呈しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

環境情報

地形・地質

内水面

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8603704
北緯 138度9301512

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市西区五十嵐二の町９１４３番１８６新潟県新潟市西区槇尾字布割４１２番外新潟県新潟市西区大学南２丁目７２番１６

参考：近隣駅の地価相場

内野駅(地価相場 52,350円/㎡)内野西が丘駅(地価相場 39,200円/㎡)新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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