東京都多摩市落合１丁目２２番７(京王多摩センター駅・松が谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
220,000円
2017年01月01日に行った東京都多摩市落合１丁目２２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を220,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都多摩市落合１丁目２２番７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 220,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 京王多摩センター、800m |
| 地積 | 236㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)3FB1 |
| 利用現況 | 共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
高橋光一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋光一 |
|---|---|
| 価格 | 220,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 幅員6m市道に北西面し、日照等の居住環境が若干優る。その他の個別的要因に特段の変化はない。 |
| 地域要因 | 京王多摩センター駅徒歩圏の共同住宅が多い利便性に富んだ地域で、表通りでは13階建共同住宅（93戸）が建築中である。 |
| 地域要因の将来予測 | 京王多摩センター駅から徒歩圏で利便性が高く、共同住宅地としての需要は堅調である。今後も高容積率を生かした良質な共同住宅地域として推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京王線、京王相模原線、小田急多摩線沿線の駅から徒歩圏の住宅地域で、地域内には共同住宅地としての利用も見られる。需要者は同一需給圏内の居住者、不動産業者等を中心に、容積率が活用できる規模のある土地についてはマンション開発業者等も含まれる。駅に近い利便性の高い地域につき不動産需要は堅調で、当地の地価は安定的に推移している。需要の中心価格帯は総額ベースで5，000万円程度から規模・用途に応じて個別に形成されている。 |
| 一般的要因 | 市の人口は横這いだが高齢化率が上昇している。雇用は堅調だが個人消費は停滞気味で、今後の地域経済や不動産市況への影響など不確定要素がある。 |
山口美紀氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山口美紀 |
|---|---|
| 価格 | 220,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 道路方位は北西で、一般住宅のほか共同住宅用地としての需要が認められ、相応の市場競争力を有する。個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏内で、駅周辺の商業施設も近く、利便性が高いため、容積率を生かした共同住宅用地に対する需要は底堅く、地価は底支えされている。 |
| 地域要因の将来予測 | 京王多摩センター駅徒歩圏に存し、容積率を生かした共同住宅地としての需要は底堅い。利便性に優れる住宅地域として安定した環境を維持し、今後も同様に推移すると予測するが、建築費等の動向に注視すべきである。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は京王線、京王相模原線、小田急多摩線等沿線駅を最寄りとする多摩市及び隣接市のうち共同住宅用地として利用可能な土地が存する地域で、主たる需要者は自己利用の圏内居住者又は収益物件の経営を目的とする高額所得者や各種法人等である。利便性等に優れる駅徒歩圏の物件の供給は少なく、需要は底堅い。市場での取引は建物の有無、立地、規模、売買当事者等の物件の個別性を反映し、土地は概ね5千万円程度、建物は用途に応じて建築されている。 |
| 一般的要因 | 駅至近の共同住宅の分譲販売は好調であるが、丘陵地と平坦地の地価の二極化、高齢化の進行を背景に、利便性等良好な地域以外の需要は低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度623633 北緯 139度4307365 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都多摩市大字東寺方字二号２６４番５東京都多摩市大字乞田字釜沼６８６番イ外東京都多摩市大字落合字青木葉１４９１番３東京都多摩市馬引沢２丁目１３番１５東京都多摩市貝取１丁目５６番４東京都多摩市乞田７４４番１東京都多摩市大字和田字十五号１３３６番１１東京都多摩市乞田８３８番１東京都多摩市落合１丁目２２番７
参考：近隣駅の地価相場
京王多摩センター駅(地価相場 193,000円/㎡)松が谷駅(地価相場 160,000円/㎡)京王永山駅(地価相場 178,000円/㎡)唐木田駅(地価相場 195,000円/㎡)大塚・帝京大学駅(地価相場 151,000円/㎡)京王堀之内駅(地価相場 181,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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