新潟県新発田市東新町１丁目１５６番５(月岡駅・中浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,000円

2017年01月01日に行った新潟県新発田市東新町１丁目１５６番５(新潟県新発田市東新町１−４−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,000円/㎡としました。

新潟県新発田市東新町１丁目１５６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新発田市東新町１丁目１５６番５
住居表示東新町１−４−４
価格36,000円/㎡
交通施設、距離新発田、900m
地積449㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、医院、住宅等が混在する市道沿いの地域
前面道路の状況北7.0m市道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格36,000円/㎡
個別的要因標準的画地に比し、角地による効用増が認められる。
地域要因郊外の新興商業地域との競合及び地域南東方の都市計画道路の供用開始による影響等から、不動産需要はやや弱い。
地域要因の将来予測商住混在地域であるが、郊外型店舗が集積する新発田ICや西新発田駅付近の新興商業地域等への顧客流出の影響等から商業繁華性は低下している。今後も衰退傾向が続き地価は弱含みで推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新発田市中心部の既成商業地域や周辺の住商混在地域全般である。需要者は地元の小売・飲食店舗経営者をはじめ、市内の事業者が中心と思料される。商業核の郊外化や商業地の分散化が進み既成商業地域の繁華性は低下傾向で推移している。また、経営者の高齢化等からも需給は共に少なく新規参入事業者の出店意欲は低調である。取引される価格帯は、地域や規模によりばらつきがあり、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因新発田市の人口は減少傾向にある。少子高齢化は進行しており、全体的には不動産需要は弱含んでいる。

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格36,000円/㎡
個別的要因角地であるため、利便性・視認性がやや優り、選好性が増している。個別的要因に変動はない。
地域要因既成商業地域の需要は弱まっている。
地域要因の将来予測商業繁華性の低い店舗、医院、住宅等が混在する幹線市道沿いの地域であり、今後も現在の用途が維持されるものと予測する。地価は、周辺住宅地の供給過多から、現状維持ないし弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、狭義ではJR新発田駅を中心とする旧新発田市中心市街地の既成商業地域及び幹線街路沿い。需要者は、当該地に地縁を有する個人・法人が中心である。既成商業地域の繁華性の低下が続いていることなどから需要は限定的であり、また、取引が少なく規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。
一般的要因地域経済の回復は弱く、先行きは不透明で、土地取引は新規開発地以外は不活発である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8801866
北緯 139度309229

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

月岡駅(地価相場 27,700円/㎡)中浦駅(地価相場 27,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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