新潟県新発田市月岡温泉字石動免５２６番５(月岡駅・中浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,400円

2017年01月01日に行った新潟県新発田市月岡温泉字石動免５２６番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,400円/㎡としました。

新潟県新発田市月岡温泉字石動免５２６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新発田市月岡温泉字石動免５２６番５
住居表示 
価格19,400円/㎡
交通施設、距離月岡、3,900m
地積156㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が多い温泉街裏の住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

天春敦氏による調査レポート

不動産鑑定士天春敦
価格19,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因観光産業不振の影響は大きく、宿泊者数は長らく低迷している。温泉街背後の土地に対する需要は限定的であり、地価は下落が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は、温泉街背後に戸建住宅のほか共同住宅が見られる地域であるが、観光産業の不振が続くなかにあって周辺の宅地需要は弱く、かつ限定的であることから、地価の下落傾向は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は新発田市月岡地区及び市内外縁部の住宅地域である。主な需要者は月岡温泉街で事業を営む法人及びその関係者が中心となる。月岡温泉内の旅館廃業等が続くなどの影響により、背後の住宅地に対する需要も極めて限定的なものとなっている。市場の中心価格帯は、取引自体が少ないため、明確な中心価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因新発田市の世帯数はここ数年微増が続いているが、人口は減少傾向が続いている。土地取引件数も減少傾向にあり宅地需要は総じて弱い。

伊藤正弘氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤正弘
価格19,500円/㎡
個別的要因接面街路が南西側であるため、日照通風等の快適性がやや優り、選好性が増している。個別的要因に変動はない。
地域要因温泉街背後の住宅地域であり、需要は衰退が続く温泉旅館関係者と限定的であり、縮小が続いている。
地域要因の将来予測温泉街背後の戸建住宅のほか共同住宅が見られる地域であるが、需要は温泉街関係者と限定的で長期間未利用地となっている箇所も多く見られ、地価の下落傾向は続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、新発田市月岡地区及びその周辺の住宅地域である。主な需要者は、月岡温泉街で事業を営む法人及びその関係者である。月岡温泉内の旅館廃業等が続くなどの影響により、住宅地の需要も限定的なものとなっている。市場の中心価格帯は、取引自体が少なく見い出せない。
一般的要因地域経済の回復は弱く、先行きの明るさも乏しい。土地取引も不活発な状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8801866
北緯 139度309229

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

月岡駅(地価相場 27,700円/㎡)中浦駅(地価相場 27,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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