新潟県新発田市月岡温泉字石動免６４１番６外(月岡駅・中浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
36,100円
2017年01月01日に行った新潟県新発田市月岡温泉字石動免６４１番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新発田市月岡温泉字石動免６４１番６外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 36,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 月岡、3,600m |
| 地積 | 231㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:3.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模の小売店舗等が建ち並ぶ温泉街の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
天春敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 天春敦 |
|---|---|
| 価格 | 36,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 観光産業不振の影響は大きく、宿泊者数は長らく低迷している。温泉街の商業地に対する需要は極めて限定的であり、地価は下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は温泉街の土産物等の小売店舗が建ち並ぶ既成の商業地域であるが、観光産業の不振が続くなか、地価は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新発田市月岡地区及び市内外縁部の商業地域全般である。需要者は主に県内外の小売業を営む個人や法人が中心である。月岡温泉ではホテルや旅館、小売店、飲食店が集積しているが、近年宿泊者数は低迷しており回復の兆しは見えない状況であり、需要は弱含みで推移している。取引が極めて少ない上に規模も様々であるため、中心価格帯を見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 新発田市の世帯数はここ数年微増が続いているが、人口は減少が続いている。土地取引件数も減少傾向にあり宅地需要は弱く、温泉地需要は特に弱い。 |
伊藤正弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 伊藤正弘 |
|---|---|
| 価格 | 36,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 形状が台形であるため、土地利用に制約があり、選好性が減退している。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地元観光産業の不振などにより、土地に対する需要は縮小が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 県内でも有数の温泉街であるが、宿泊客の伸び悩み、旅館の廃業等により、需要は縮小傾向が続いており、地価は下落傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、狭義では新発田市月岡地区及びその周辺地区の商業地域。需要者は、県内外の小売業を営む個人や法人が中心である。月岡温泉では、ホテルや旅館、小売店、飲食店が集積しているが、近年宿泊者数の減少が続いており、需要は縮小傾向が続いている。取引は少なく規模も様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 |
| 一般的要因 | 地域経済の回復は弱く、先行きは不透明で、土地取引は新規開発地以外は不活発である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度8801866 北緯 139度309229 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
月岡駅(地価相場 27,700円/㎡)中浦駅(地価相場 27,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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