新潟県新発田市本田字内谷内３６６８番１(月岡駅・中浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
13,200円
2017年01月01日に行った新潟県新発田市本田字内谷内３６６８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県新発田市本田字内谷内３６６８番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 13,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 月岡、500m |
| 地積 | 306㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
天春敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 天春敦 |
|---|---|
| 価格 | 13,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域経済の低迷に加えて、人口の減少傾向があり、需要は極めて限定的で、地価は下落が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は戸建住宅が中心の住宅地域であり、特段の地域要因の変化は見られないが、人口減少、高齢化の進行、過疎化等により地価の下落傾向は続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新発田市豊浦地区及びその周辺における住宅地域である。主な需要者は新発田市郊外に位置するため、地縁的関係を有する個人が中心となる。中心部への人口流出等により人口減少が進んでいる地域であるため、新規の需要は極めて限定されている。市場の中心価格帯は、取引自体が少ないため、明確な中心価格帯は見いだせない状況にある。 |
| 一般的要因 | 新発田市の世帯数はここ数年微増が続いているが、人口は減少傾向が続いている。土地取引件数も減少傾向にあり宅地需要は総じて弱い。 |
近藤伸二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 近藤伸二 |
|---|---|
| 価格 | 13,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 農家住宅も混在する既成住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅も混在する既成住宅地域であり、変動要因に乏しく、現環境を維持しながら推移するものと予測する。人口の減少や高齢化もあり、農村部の既成住宅に対する需要は弱く、地価は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は新発田市の南西部、豊浦地区及びその周辺に位置する既成住宅地域である。農家住宅も混在する旧来からの地域である。需要者は分家や隣接地所有者等、当該地域に一定の地縁的選好性を有する個人が中心であり、外部からの転入は少ない。人口減少や高齢化等により、総じて宅地需要は弱く、売買市場は停滞的に推移している。取引される価格帯は地域や規模によりばらつきが見られ、中心的価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 新発田市の人口は減少しているが、世帯数は僅かに増加している。土地取引は減少傾向にあるが、住宅着工戸数は増加傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度8852434 北緯 139度2938252 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
月岡駅(地価相場 27,700円/㎡)中浦駅(地価相場 27,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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