福岡県北九州市門司区緑ケ丘５番２１外(門司港駅・出光美術館駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,800円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区緑ケ丘５番２１外(福岡県北九州市門司区緑ケ丘５−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,800円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市門司区緑ケ丘５番２１外 |
| 住居表示 | 緑ケ丘５−１０ |
| 価格 | 55,800円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 門司、2,700m |
| 地積 | 141㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅が建ち並ぶ北向き傾斜地の既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
土橋幸夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 土橋幸夫 |
|---|---|
| 価格 | 55,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動要因はない。 |
| 地域要因 | 既存の住宅地域であり、地域内に特段の変化はないが、閑静な住宅地域であり、上記不動産市況から底を打ったものと判断。 |
| 地域要因の将来予測 | 大里地区中心部よりやや離れた既成住宅地域で接近性はやや劣るが、周辺には中規模店舗も見られ生活利便性は比較的良好。当分の間、現状程度で推移。地価は下げ止まり、横這いにて推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、鹿児島本線沿線の門司区内の圏域。需要者の中心は、門司区内の居住者が殆んどを占め、同一需給圏外からの転入者は見込めない。山麓部に展開する住宅地で、門司大里地区の中心部からやや距離があるが、小倉北区に近接する閑静な住宅地域で、需要は、改善しつつある。需要の中心となる価格帯は、土地のみで1000万円前後、新築物件は殆どなく、中古建物付きで1500∼2000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 景気は内需関連、公共投資、円安を背景に回復基調。当市の住宅需要は、高齢化人口減少相俟って低迷。但し、二極化による選好性で一部底打ちあり。 |
兼重利彦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 兼重利彦 |
|---|---|
| 価格 | 55,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因に大きな変化は認められないが新興住宅地との需要競合等の影響は避けられず、既存の住宅地への需要はやや弱含む傾向も一部で指摘される。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成住宅地域で特段の変動要因は認められず土地利用は概ね現状維持程度での推移と予測。大里地区における堅調な住宅地需要や良好な居住環境等も相俟って、地価は当面、概ね横ばい圏内での推移が持続するものと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は大里地区を中心とする門司区内の住宅地域で、典型的な市場参加者は門司区に地縁を有する個人と把握される。大里地区の住宅地は小倉中心部にも近接するという地理的優位性もあって需要は総じて堅調であるが、鉄道最寄り駅から距離がある傾斜地勢の住宅地等にあっては需要が未だ弱含む等、回復基調も二極化する傾向にある。近隣地域周辺の不動産取引動向を見ると標準的画地規模程度の土地で、凡そ800万円程度が取引の中心価格帯と認識される。 |
| 一般的要因 | 緩やかながらも回復基調での推移を続ける景況感や住宅取得意欲の高まり等を背景に、一部地域においては地価の底打ち∼回復傾向が顕在化している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8851132 北緯 130度9315193 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県北九州市門司区別院通１６番３福岡県北九州市門司区大字田野浦字奥迫２９４番４福岡県北九州市門司区港町３番福岡県北九州市門司区大里戸ノ上１丁目１１番５福岡県北九州市門司区松原１丁目６４７３番外福岡県北九州市門司区社ノ木２丁目７番６外１筆福岡県北九州市門司区原町別院７番４福岡県北九州市門司区社ノ木１丁目１番１１福岡県北九州市門司区泉ヶ丘１０１番９福岡県北九州市門司区光町１丁目３０４番５
参考：近隣駅の地価相場
門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)出光美術館駅(地価相場 44,800円/㎡)ノーフォーク広場駅(地価相場 41,850円/㎡)門司駅(地価相場 74,300円/㎡)関門海峡めかり駅(地価相場 45,000円/㎡)小森江駅(地価相場 47,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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