長野県佐久市下小田切字勝間５０３番８(青沼駅・臼田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,300円

2017年01月01日に行った長野県佐久市下小田切字勝間５０３番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,300円/㎡としました。

長野県佐久市下小田切字勝間５０３番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県佐久市下小田切字勝間５０３番８
住居表示 
価格24,300円/㎡
交通施設、距離臼田、1,600m
地積302㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅のほかアパート等もある住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保田修二氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田修二
価格24,300円/㎡
個別的要因方位が南であるほか、ほぼ標準的な画地であり、個別的要因による大きな変動はない。
地域要因佐久市の南部郊外に存することから利便性が劣るものの、高速道路のアクセス道路が北方近距離に予定されており下落は緩和傾向。
地域要因の将来予測近郊の既成住宅地域で大きな変動はなく今後も現状を維持すると思われる。市の中心部からは比較的遠方に位置するため、昨今の不動産市況を鑑みれば、当該地域の需要は弱く、地価は下落傾向にあるもののやや緩和。
市場の特性同一需給圏は市南部の旧臼田町を中心として、その周辺の住宅地域である。需要者は臼田地区の居住者、佐久市内への通勤者であり、南佐久からの転入者も見られる。臼田地区は佐久市との合併後、市の外縁部となり市中心部からは遠くなるため、市の中心部へ需要が集中する状況の中で、競争力の低下は顕著で需要は低迷している。高速道路のアクセス道路建設も北方近距離で進捗しているが影響は限定的である。土地は総額で6百万円∼8百万円程度が中心となる。
一般的要因一部に企業業績の改善は見られるが、地方経済は未だ回復には至っておらず、設備投資意欲も低調で不動産市況も依然として厳しい局面にある。

大井邦弘氏による調査レポート

不動産鑑定士大井邦弘
価格24,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧来からの住宅地であり、道路の系統連続性にやや難があるが、今後地域要因が変化する可能性は低い。
地域要因の将来予測佐久市内の住宅地需要は佐久平地区が中心であり、南部は比較的需要が弱く、今後も同様の傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧臼田町を中心とする佐久市南部の住宅地域、需要者の中心は佐久市内の居住者及び近隣町村からの転入者もみられる。需給動向については、佐久市内の住宅需要は利便性の高い佐久平地区が中心であり、中部横断道の一部供用開始によりやや交通利便性は高まったものの、南部地区の需要は弱い。需要の中心は土地のみの総額で500万円∼800万円程度となっている。
一般的要因佐久市の人口はほぼ横這い、佐久平を中心に新規の住宅地分譲開発が好調。商業も佐久平地区に需要が集中している。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度1862529
北緯 138度4791683

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

青沼駅(地価相場 27,900円/㎡)臼田駅(地価相場 27,900円/㎡)龍岡城駅(地価相場 33,150円/㎡)羽黒下駅(地価相場 27,900円/㎡)海瀬駅(地価相場 24,300円/㎡)太田部駅(地価相場 30,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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