長野県佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外(臼田駅・龍岡城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
27,900円
2017年01月01日に行った長野県佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県佐久市臼田字堂屋敷２２４番１外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 27,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 臼田、1,000m |
| 地積 | 315㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
羽田富雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 羽田富雄 |
|---|---|
| 価格 | 28,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。 |
| 地域要因 | 佐久平周辺・国道141号沿線等との競合、商況が低迷。H26年3月佐久総合病院の主要部分の移転による影響は大きい。 |
| 地域要因の将来予測 | 佐久平駅周辺・それに続く国道141号沿線との競合等により商況は低迷、H26年3月佐久総合病院の主要部分が移転し、当面この状況が続くものと予測。地価は、当該環境により引き続き弱含みと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧臼田町を中心に佐久市・南佐久郡北部の商業地域。需要者の中心は、小売業・飲食業を営む地元の個人・中小法人。近隣地域は佐久総合病院の企業城下町として南佐久郡商圏の中心であったが、近年は佐久平駅方面への顧客の吸引が顕著であり、また病院の主要部分の移転があったこと等から、商業地の需要は慢性的に低い。営業の種別及び敷地の規模が多様であり、また取引事例が乏しく、市場の中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 佐久市H28．10人口99．5千人・−0．9％／5年。同高齢化率29．0％・＋2．4pts／5年。H27取引件数1．4千件・＋16．7％ |
大井邦弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大井邦弘 |
|---|---|
| 価格 | 27,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 佐久総合病院を中心とする地域であるが、病院の一部機能移転、国道沿線への顧客流出等により商店の経営は悪化している。 |
| 地域要因の将来予測 | かつては旧臼田町の商業の中心であったが、西側に開通した国道沿線の商業施設へ顧客が流出した。さらに地域の核である佐久総合病院の機能の一部移転により商店街の利用客が減少し、当分現状が継続と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は佐久地域内に位置する商業地域と判定した。需要者の中心は小売業等を目的とする小規模な法人等であるが、旧来からの商店街においては地元個人経営の店舗がほとんどであり他地域からの新規参入は少ない。需給動向については、佐久平地区、駅前、郊外幹線道路沿いでいくつかの取引がみられるものの商業目的の取引は少ない。需要の中心となる価格帯については、地理的位置及び繁華性により大きく異なり把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 同一需給圏における商業の中心は佐久平地区であり、他の地区はスーパーマーケット、コンビニ等の例外を除き低調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1955377 北緯 138度4808651 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県南佐久郡臼田町大字下越字下川原２５８番６外長野県南佐久郡臼田町大字臼田字堂屋敷２２２番２長野県佐久市大字前山字大堀３０４番２８長野県佐久市大字岩村田字外西浦１１４８番１２長野県南佐久郡臼田町大字臼田字反田２２２０番長野県南佐久郡臼田町大字下越字上川原１９５番４長野県佐久市下越字下川原２５８番６外長野県佐久市臼田字堂屋敷２２２番２長野県佐久市臼田字反田２２２０番長野県佐久市下越字上川原１９５番４
参考：近隣駅の地価相場
臼田駅(地価相場 27,900円/㎡)龍岡城駅(地価相場 33,150円/㎡)青沼駅(地価相場 27,900円/㎡)太田部駅(地価相場 30,400円/㎡)羽黒下駅(地価相場 27,900円/㎡)中込駅(地価相場 30,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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