長野県佐久市佐久平駅北１９番５(臼田駅・龍岡城駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
56,900円
2017年01月01日に行った長野県佐久市佐久平駅北１９番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長野県佐久市佐久平駅北１９番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 56,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐久平、410m |
| 地積 | 662㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の店舗等が建ち並ぶ区画整理済みの商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大井邦弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大井邦弘 |
|---|---|
| 価格 | 57,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域内に変化は予想されないが、佐久平駅南側に大規模な区画整理事業が予定されているため、需給に影響を与える可能性がある。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域西側の整備された市道は小諸市からのアクセスが良好であり、新幹線佐久平駅及び小学校も近いため周辺を含め商住ともに需要は堅調だが、価格水準が高いため当面は現状維持と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は佐久市及び小諸市内に所在する商業地域、近隣地域は新幹線駅の開設に伴い区画整理された地区内の商業地域にある。佐久地域を南北に結ぶ国道141号の西側、新幹線佐久平駅の近くに位置し、道路・鉄道ともに交通利便性に優れ、佐久地域の商業中心部にありながら小学校も近いことから商業用途・住居用途ともに需要は堅調である。近隣地域内の事例はなく周辺に4万円／㎡台から9万円／㎡台の取引がみられるが、中心となる価格帯は判別し難い。 |
| 一般的要因 | 佐久市は道の駅、武道館等大型事業が進行中であり、大規模工場の誘致も成功し、佐久地域の中心都市としての地位はゆるぎないものとなっている。 |
羽田富雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 羽田富雄 |
|---|---|
| 価格 | 56,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。道路・画地規模等は標準的で、地域内の競合性は現状維持で推移。 |
| 地域要因 | 近隣地域は、土地区画整理区域（佐久平駅北）北西端部に位置し駅・R141との位置条件から競合性がやや劣る。 |
| 地域要因の将来予測 | 駐車場以外の建物新築用地はほぼ取引一段落で、土地建物複合不動産の取引の潜在性はあるも、当面現状維持と予測する。地価は新規需要は少なく弱含みと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、佐久平駅区画整理区域を中心に佐久市内全域の商業地域。需要者の中心は飲食店・ホテル・テナントビル等を営む県内外の法人。マンション開発は一段落。当該地域は東信地域商圏の中心として成長途上にあるものの需要は一段落の感があり、周辺に供給余力もあり、需給は弱含みである。営業の種別及び敷地の規模が多様であり、また取引事例が乏しく、市場の中心価格帯の把握は困難である。 |
| 一般的要因 | 佐久市H28．10人口99．5千人・−0．9％／5年。同高齢化率29．0％・＋2．4pts／5年。H27取引件数1．4千件・＋16．7％ |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1955377 北緯 138度4808651 |
参考：該当物件周辺マップ
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長野県佐久市大字中込字東中原３１２３番３長野県南佐久郡臼田町大字下越字下川原２５８番６外長野県南佐久郡臼田町大字臼田字堂屋敷２２２番２長野県佐久市大字前山字大堀３０４番２８長野県佐久市大字岩村田字外西浦１１４８番１２長野県南佐久郡臼田町大字臼田字反田２２２０番長野県南佐久郡臼田町大字下越字上川原１９５番４長野県佐久市下越字下川原２５８番６外長野県佐久市臼田字反田２２２０番長野県佐久市下越字上川原１９５番４
参考：近隣駅の地価相場
臼田駅(地価相場 27,900円/㎡)龍岡城駅(地価相場 33,150円/㎡)青沼駅(地価相場 27,900円/㎡)太田部駅(地価相場 30,400円/㎡)羽黒下駅(地価相場 27,900円/㎡)中込駅(地価相場 30,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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