神奈川県秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外(渋沢駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,500円

2017年01月01日に行った神奈川県秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,500円/㎡としました。

神奈川県秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県秦野市菖蒲字中開戸１１３８番１４外
住居表示 
価格65,500円/㎡
交通施設、距離渋沢、2,300m
地積125㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い幹線道路背後の住宅地域
前面道路の状況南東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

妻木達夫氏による調査レポート

不動産鑑定士妻木達夫
価格64,500円/㎡
個別的要因南東道路の中間画地。形状規模ともに中庸で、個別的要因の変動はない。
地域要因駅からバス便の地域で、市内住宅地の中では利便性は劣る。地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測周辺には未利用地も残るが、利便性は市内では劣り、住宅需要は低いため、開発の可能性は低い。地価も当分は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は秦野市、松田町、伊勢原市及び平塚市の北部を含む広域的な地域に存する圏域である。需要者の中心は同一需給圏のうち秦野市とその近隣市町の居住者がほとんどを占める。需給関係については、同一需給圏は人口、世帯数減少傾向にあり、また利便性も劣り、都心方面への通勤圏としての相対的位置等により需要は減退傾向にある。中心価格帯は、新築の戸建住宅は2000万円∼2500万円、土地は1000万円∼1500万円である。   
一般的要因秦野市は人口は微減傾向。高齢化率はやや高い。取引件数等は減少傾向。不動産市況は低迷を脱しておらず、バス便地域は下落率も大きい。

末原伸隆氏による調査レポート

不動産鑑定士末原伸隆
価格65,900円/㎡
個別的要因南東向き画地であり居住の快適性に優れる。個別的要因に変動はない。
地域要因駅から離れた国道背後の住宅地であり、特段の変動要因はない。一般的要因等の影響により、地域内の地価は依然として弱含んでいる。
地域要因の将来予測渋沢駅からバス利用圏、国道246号背後の住宅地域で利便性のやや劣る地域である。周囲に特段の開発動向はなく当面は現状のまま推移するものと思料される。地価は当面弱含み傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小田急小田原線渋沢駅を最寄り駅とする住宅地域である。典型的な需要者は秦野市及びその隣接市町の一次取得者層と考えられる。近隣地域及びその周辺に小規模な宅地分譲は散見されるが、バス利用圏で利便性が劣るため市場は停滞気味である。標準的な画地規模は40坪程度で、土地値で1，000万円前後、新築戸建総額で2，000万円前後が需要の中心となる価格帯である。
一般的要因秦野市の人口は微減傾向にあり、概して不動産市場は低迷している。駅徒歩圏でも需要は軟調であり、バス圏等利便性の劣る地域では特に需要が弱い。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度375873
北緯 139度1671308

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

渋沢駅(地価相場 93,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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