福岡県北九州市門司区大字伊川字神山１２０４番６(小森江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
23,300円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区大字伊川字神山１２０４番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市門司区大字伊川字神山１２０４番６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 23,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 門司、7,000m |
| 地積 | 362㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)1F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 70(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大武克己氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大武克己 |
|---|---|
| 価格 | 23,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 土地の個別性に影響を与えるような個別的要因に特段の変動は認められない。 |
| 地域要因 | 周辺地域を含めて変化はなく、市街化調整区域内の住宅地の需要は弱く引き続き低迷している状況にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅が多い集落地域であり、公法上の規制もあることから、特段の変化はなく、当分の間現状維持で推移し、地価は引き続きやや下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、門司区伊川等を中心とする門司区等郊外の市街化調整区域等の住宅地域である。主な需要者は門司、小倉地区等への通勤圏を有して、当地区の地縁性を有する中高年層を中心としたエンドユーザー等である。当該地域では、吉志地区で、戸建の住宅団地が引き続き分譲中であり、圏域内では住宅地の供給過多の感がある。中心価格帯としては、土地のみであれば700万円から900万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 北九州地区の経済は緩やかに回復しており業況判断は製造業・非製造業ともに改善傾向。当区の人口は減少傾向にあり、高齢化も引き続き顕著である。 |
花田宏治氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 花田宏治 |
|---|---|
| 価格 | 23,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特記すべき変動要因はない。 |
| 地域要因 | 依然として人口世帯数の減少が続く中では、利便性が劣る市街化調整区域内の既存住宅への需要は限定的で、下落基調が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 門司区郊外に位置する調整区域内の住宅地域であり、格別な変動要因はなく、現状を維持し、少子高齢化が進行する中で生活利便性に劣る事から地価水準は弱含みで推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 門司区郊外の市街化調整区域内に所在する戸建住宅地であり、同一需給圏は北九州市内における市街化調整区域一円の住宅地域で、主たる市場参加者は当該地域に在住または地縁を有するエンドユーザーである。少子高齢化が顕著であり、市街化調整区域における不動産取引件数は減少傾向にあり、取引価格は横這いないし若干の下落傾向で推移している。こうした状況下で中心部市街地への接近性に劣る郊外部の住宅需要は弱含みで推移している。 |
| 一般的要因 | 国内の景気は生産面に弱含みがみられ、足踏み状態にあったが、諸外国の景気が徐々に回復基調にあることから国内景気についても改善が期待される。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9082421 北緯 130度9787037 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県北九州市門司区大字白野江字浜２０８３番福岡県北九州市門司区大字畑字番屋ノ下４５８番１２福岡県北九州市門司区春日町３丁目３番２福岡県北九州市門司区奥田３丁目５９７６番３８福岡県北九州市門司区大字猿喰字間谷１３７番
参考：近隣駅の地価相場
小森江駅(地価相場 47,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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