福岡県北九州市門司区田野浦１丁目６５３番７(関門海峡めかり駅・ノーフォーク広場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
29,000円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市門司区田野浦１丁目６５３番７(福岡県北九州市門司区田野浦１−９−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市門司区田野浦１丁目６５３番７ |
| 住居表示 | 田野浦１−９−２４ |
| 価格 | 29,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 門司港、3,800m |
| 地積 | 151㎡ |
| 形状 | 台形(1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西5.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
加藤一生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 加藤一生 |
|---|---|
| 価格 | 29,000円/㎡ |
| 個別的要因 | この一年間に個別的な価格形成要因に特段の変化はない。 |
| 地域要因 | この一年、地域環境に変化はないが、利便性に劣る山地部（土砂災害警戒区域）の住宅地で市場競争力が弱く、地価は下落基調で推移したと考える。 |
| 地域要因の将来予測 | 利便性や街路条件に劣る山地部の住宅地域であり、今後も土地利用の現状を維持して推移すると思われるが、市場競争力に欠け、加えて高齢化や人口減少により、地価水準は今後も下落基調で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR門司港駅より2∼4km圏にある山地部の住宅地域として把握される。圏域における需要層は、門司区や小倉北区に勤務地のある給与所得者が中心であるが、地縁性があり域外からの参入は少ない。圏域内では高齢化や人口減少が続いており、需給は低調である。したがって、市場における取引の中心価格帯は指摘しづらいが、取引の対象は中古住宅が主体で500∼1000万円、そのうち土地代は500万円前後となっている。 |
| 一般的要因 | 低金利策等により不動産市況は回復傾向にあるが、門司区では人口減少や高齢化の進行が足かせとなり、優良住宅地を除き、需要が低調に推移した。 |
杉孝一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉孝一 |
|---|---|
| 価格 | 28,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因については特段の変動要因はないものと判断した。 |
| 地域要因 | 丘陵部の住宅地域であることから、高齢化が進む北九州市においては需要は総じて弱く、地価は下落傾向にある。土砂災害警戒区域を含む。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅が小規模に建ち並ぶ山地斜面の住宅地域である。地域要因等の大きな変化はない。街路条件等が劣り、高齢化等による利便性の悪さから近年需要がやや弱く、地価は下落傾向で推移するものと思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は門司港駅等を通勤・通学手段として利用する住宅地域である。需要者の中心は門司区の居住者であるが、小倉等の他地域からの流入も見られる。地縁的選好性がやや強く、さらに街路条件の劣る丘陵地であることもあり、総じて需要は弱含みで推移している。地域での不動産売買等は少なく、更地よりも中古住宅の売買が主である。土地及び中古住宅は総額1，000万円以下、新築戸建で2，000万円∼3，000万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にあり、不動産需要は回復する可能性もあるが、門司区の住宅需要は一部を除き未だ低迷している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度9533148 北緯 130度9909179 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県北九州市門司区大字門司字丸山１２０２番２２８福岡県北九州市門司区小松町２番８福岡県北九州市門司区田野浦海岸１７番１福岡県北九州市門司区太刀浦海岸１２番１福岡県北九州市門司区清見１丁目１９１８番２外２筆福岡県北九州市門司区清見２丁目２５５８番１３福岡県北九州市門司区太刀浦海岸１２番１
参考：近隣駅の地価相場
関門海峡めかり駅(地価相場 45,000円/㎡)ノーフォーク広場駅(地価相場 41,850円/㎡)出光美術館駅(地価相場 44,800円/㎡)門司港駅(地価相場 46,250円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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