埼玉県久喜市栗橋北１丁目２７４４番９４外(栗橋駅・南栗橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
46,600円
2016年01月01日に行った埼玉県久喜市栗橋北１丁目２７４４番９４外(埼玉県久喜市栗橋北１−７−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県久喜市栗橋北１丁目２７４４番９４外 |
| 住居表示 | 栗橋北１−７−１２ |
| 価格 | 46,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 栗橋、700m |
| 地積 | 148㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東3.8m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
諸貫道明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 諸貫道明 |
|---|---|
| 価格 | 46,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 東道路で日照、通風等居住の快適性がやや優れている。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 栗橋駅東口方面はやや衰退傾向。若年層が住宅ローンを利用してパワービルダーの新築戸建住宅を取得する例が多いが、販売期間は延びている。 |
| 地域要因の将来予測 | パワービルダー等による戸建住宅分譲現場が複数みられ、まずまず売れている模様だが、販売期間は延びている。東口方面は住宅需要がやや弱く、地価の下落傾向は当面続くと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は久喜市及び隣接市で、JR宇都宮線、東武線沿線の住宅地域。需要者の中心は、旧栗橋町内に居住または勤務する等地元に地縁のある30代の一次取得者。遠くから転入する個人は少ない。物件により差異はあるが、概ね需要は弱く、パワービルダーの新築戸建住宅の市場滞留期間は長引いている。栗橋駅徒歩圏の中心となる価格帯・前提となる規模は土地は1000万円以下45∼50坪程度。駅徒歩圏の新築戸建住宅は2500万円以下。 |
| 一般的要因 | 直近1年久喜市の人口は−0．25％。同15∼64人口−2．0％、20代−2．9％、30代−3．8％。旧栗橋町の人口は−0．2％。 |
松島俊輔氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松島俊輔 |
|---|---|
| 価格 | 46,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 旧栗橋町域の中心部にあるが、県南部からの外延的な需要の高まりを受けて地価下落は徐々に落ち着きつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 栗橋駅徒歩圏に存するものの既存の小規模住宅が密集している住宅地域で、目立った土地取引の動きもみられないことから、暫くは現状のまま推移していくものと予測した。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は栗橋駅等のJR宇都宮線沿線及び東武日光線沿線で、久喜市域に存する小規模住宅地域。需要者は一次取得の最終需要者か建売目的の地元不動産業者が中心で、市内に元々地縁がある需要が多い。景気は緩やかな回復基調にあるが、雇用情勢改善の影響が当エリアまで十分及んでおらず土地需要は依然として弱い。取引は小規模が多く土地は700万円前後、建物付きで2，000万円前後が中心である。 |
| 一般的要因 | 消費増税前の駆込み需要の反動が一服したほか、景気の緩やかな回復傾向を背景に所得環境も改善しつつあり、不動産市況にも影響を与えている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1406973 北緯 139度6999242 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
栗橋駅(地価相場 46,600円/㎡)南栗橋駅(地価相場 39,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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