埼玉県久喜市伊坂字町人新田６０６番(栗橋駅・南栗橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


52,400円

2017年01月01日に行った埼玉県久喜市伊坂字町人新田６０６番(埼玉県久喜市(栗橋駅西栗橋地区３８街区７外))の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,400円/㎡としました。

埼玉県久喜市伊坂字町人新田６０６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県久喜市伊坂字町人新田６０６番
住居表示(栗橋駅西栗橋地区３８街区７外)
価格52,400円/㎡
交通施設、距離栗橋、400m
地積226㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、空地が見られる区画整理中の住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

諸貫道明氏による調査レポート

不動産鑑定士諸貫道明
価格52,300円/㎡
個別的要因北西道路で日照、通風等居住の快適性がやや優れている。地積等に変動があった。
地域要因土地区画整理事業は進捗しているが、栗橋地区の換地処分はもう少し先になる模様。なお、大利根地区は28年中に換地処分となった。
地域要因の将来予測伊坂地区の土地区画整理事業地内で不動産取引がやや多い。強含みで高い取引価格が複数みられる一方、不動産業者の仕入れの取引事例で安いものもある。地価は当面横ばい又はやや上昇傾向で推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は久喜市及び隣接市で、JR宇都宮線、東武線沿線の住宅地域。需要者の中心は、旧栗橋町内に居住または勤務する等地元に地縁のある30代の一次取得者。遠くから転入する個人は少ない。土地区画整理事業地内で、土地を手放した地主がやや増えたためか、新築戸建住宅の分譲現場が増えている。栗橋駅徒歩圏の中心となる価格帯・前提となる規模は土地は1000万円前後45∼50坪程度。駅徒歩圏の新築戸建住宅は2500万円以下。
一般的要因金融機関の不動産業向け融資が増え、不動産業者のビジネスが活発になっている。開発に適した更地があり、新築戸建住宅分譲等が多い。

根岸一雄氏による調査レポート

不動産鑑定士根岸一雄
価格52,400円/㎡
個別的要因個別的要因の変動及び個別的要因による市場性の変化等は、特にない。
地域要因栗橋駅の西口で土地区画整理事業が施行中の住宅地域は、利便性と居住環境が良く、総額での割安感もあって、新築戸建住宅の市場は強含みである。
地域要因の将来予測土地区画整理事業施行地内に属する近隣地域は、畑等も少なからず残るが、中規模の戸建住宅等が徐々に増えている。今後は、標準的な住宅地として熟成して行くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、久喜市のうち旧栗橋町のほか東鷲宮駅周辺を除く旧鷲宮町及び加須市、幸手市のJR宇都宮線沿線及び東武鉄道沿線の住宅地域である。栗橋駅勢圏における需要者は、地元及び地縁性を有する住宅の一次取得者層で、栗橋駅より以遠（北）の圏域等からの転入が見られる。また、栗橋駅の西口は区画整理中の住宅地域で、居住環境が整っているため、需給関係が比較的安定している。なお、新築戸建住宅は2000万円台前半が中心的な価格帯である。
一般的要因県北東部の住宅地域は、東京上野ラインの運行や住宅ローン金利の低下等から新規戸建市場が概ね好調である。中古住宅市場は、買いが減少している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度135797
北緯 139度694115

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

栗橋駅(地価相場 46,600円/㎡)南栗橋駅(地価相場 39,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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