埼玉県久喜市菖蒲町三箇字辻８６０番１１の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,500円

2017年01月01日に行った埼玉県久喜市菖蒲町三箇字辻８６０番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,500円/㎡としました。

埼玉県久喜市菖蒲町三箇字辻８６０番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県久喜市菖蒲町三箇字辻８６０番１１
住居表示 
価格35,500円/㎡
交通施設、距離久喜、7,900m
地積128㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに周囲に農地の見られる住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林三千史氏による調査レポート

不動産鑑定士小林三千史
価格35,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型商業施設「モラージュ菖蒲」や周辺商業施設の立地により、利便性は増している。当地域は、街路整備の遅れから需要者の選好度は相対的に低い。
地域要因の将来予測既存の低層住宅地で地域要因に格別の変動はなく現状のまま推移すると予測する。住宅地需要は利便性の高い都心及び県南に回帰しており、この地域では、需要は地元住民に限定され、地価は依然弱含みで推移している。
市場の特性 同一需給圏はJR宇都宮線「久喜」駅から徒歩圏をはずれた住宅地域で、概ね久喜市、白岡市、加須市の住宅地域の圏域、需要者の中心は、同一需給圏のうち久喜市（旧菖蒲町），加須市（旧騎西町）の居住者がほとんどを占める。近隣地域は空地や農地も散見される住宅地域である。土地は120㎡∼140㎡規模で500万円∼600万円程度、新築の戸建物件は、2000万円程度が需要の中心である。
一般的要因景気は回復基調にあるが、当地域の経済はその回復実感に乏しい。地価は、利便性の劣る地域では、弱含みで推移している。

内藤秀一氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤秀一
価格35,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市内でも標準的な住宅地で、主に一次取得者を中心とする需要者による堅調な需要に支えられている。郊外の地価は、弱含みで推移。
地域要因の将来予測当該地域は、低層住宅地域として熟成しており、今後とも一般住宅地域としての環境を維持していくものと予測する。消費税増税が先送りとなり景気の先行き不安がなくなったが、郊外の地価は弱含み傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR宇都宮線及び東武伊勢崎線沿線の住宅地域で、概ね久喜市の圏域。需要者の中心は同一需給圏のうち久喜市居住者が50％以上を占め、圏外からの転入者は少ない。マンション等の大規模開発による大量の宅地供給も少なく、熟成した住宅地であるため需給関係は比較的安定している。土地は410万円程度、新築の戸建物件は1，600∼2，100万円程度を中心に取引が行われている。
一般的要因東京のベッドタウンとして発展、人口は横這い、生産年齢人口は減少、高齢化は上昇。アベノミクス効果により景気は堅調で、地価は安定化している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度064089
北緯 139度6051439

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県加須市芋茎字芋郷１２４８番１外埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字菖蒲字宮本４３０番２ほか２筆埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字菖蒲字寺田５０１３番５３１埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字菖蒲字菖蒲２７６番４埼玉県久喜市栗原４丁目６番１１埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字三箇字道沼４３２番１２埼玉県久喜市菖蒲町三箇字上中島３２１番２外埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字太鼓田６００４番２外埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字寺田６００７番２外

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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