埼玉県久喜市菖蒲町三箇字上中島３２１番２外の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,800円

2017年01月01日に行った埼玉県久喜市菖蒲町三箇字上中島３２１番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,800円/㎡としました。

埼玉県久喜市菖蒲町三箇字上中島３２１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県久喜市菖蒲町三箇字上中島３２１番２外
住居表示 
価格40,800円/㎡
交通施設、距離久喜、8,000m
地積125㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀口雄一朗氏による調査レポート

不動産鑑定士堀口雄一朗
価格40,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄駅への利便性に劣る旧市街地内の住宅地で、住宅地需要は郊外部の整備された住宅地へシフトしている。
地域要因の将来予測既成市街地内の住宅地域で土地利用は安定しており、今後当面は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね久喜市菖蒲地区内の住宅地域。需要者は市内在住者又は市内在勤の30∼40代の一次取得者が中心である。地域周辺は旧市街地内の既成の住宅地であるが最寄駅等への利便性に劣っており、郊外部に形成される新興の住宅地に需要がシフトしている傾向が強い。土地は150∼200㎡程度で600∼1000万円程度、新築の戸建物件は2000万円台前半が取引の中心である。
一般的要因久喜市の住宅地は人口減少という中長期的な構造的要因を反映して、一部を除いて買い手優位の傾向は続いており需給は弱含みで推移している。

諸貫道明氏による調査レポート

不動産鑑定士諸貫道明
価格40,800円/㎡
個別的要因南東道路で日照、通風等居住の快適性が優れている。個別的要因に変動はない。
地域要因中古物件の割安な価格での取引が複数みられる。
地域要因の将来予測鉄道駅に遠く、利便性が低いためか、人口減が続いている。地価は当面下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は久喜市及び隣接市で、JR宇都宮線、JR高崎線沿線の住宅地域。需要者の中心は、久喜市内に居住または勤務する30代の一次取得者。パワービルダーによる新築戸建住宅の分譲現場が散見されるが、販売期間も伸びて大幅に値引きした売り出し価格の物件もある。中古物件の割安な価格での取引も多い。中心となる価格帯・前提となる規模は1000万円以下、45∼60坪程度。新築戸建住宅は2500万円以下。2000万円以下の物件も多い。
一般的要因旧菖蒲町地区は、菖蒲町菖蒲地区で人口概ね横ばい。その他の地区ではまんべんなく人口減。調整区域での不動産取引も活発ではない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度064089
北緯 139度6051439

参考：該当物件周辺マップ

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埼玉県加須市芋茎字芋郷１２４８番１外埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字菖蒲字宮本４３０番２ほか２筆埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字菖蒲字寺田５０１３番５３１埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字菖蒲字菖蒲２７６番４埼玉県久喜市栗原４丁目６番１１埼玉県南埼玉郡菖蒲町大字三箇字道沼４３２番１２埼玉県久喜市菖蒲町三箇字辻８６０番１１埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字太鼓田６００４番２外埼玉県久喜市菖蒲町菖蒲字寺田６００７番２外

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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