大分県宇佐市大字石田字瓦塚４６番６(豊前善光寺駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,600円

2017年01月01日に行った大分県宇佐市大字石田字瓦塚４６番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,600円/㎡としました。

大分県宇佐市大字石田字瓦塚４６番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県宇佐市大字石田字瓦塚４６番６
住居表示 
価格20,600円/㎡
交通施設、距離豊前善光寺、4,700m
地積269㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅のほかに事務所、店舗が見られる住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田光男氏による調査レポート

不動産鑑定士前田光男
価格20,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因良好な住環境を中心に地域要因に変化は無い。景気の持ち直しと低金利から高価格帯の住宅地に対する需要は堅調で、近隣地域の地価も下げ止まった。
地域要因の将来予測古くに開発された分譲住宅地と在来の戸建住宅地等が混在する、閑静な環境と利便性が両立した住宅地域である。地域要因に大きな変化は無いが、景気の持ち直しと需要の回復により地価は徐々に上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、四日市地区を中心とした市中心部から中心部近郊にかけての住宅地域の圏域である。需要者の中心は自用の住宅取得目的の、共働きで世帯収入が比較的多いサラリーマン層や自営業者である。周辺でミニ開発された分譲住宅地との競合から地価の下落が続いてきたが、景気の持ち直しと値頃感による需要の回復で地価は下げ止まった。需要の中心は、画地規模に応じて総額500∼600万円程度である。
一般的要因醸造業等の地場産業と自動車関連中心に進出企業の業績は堅調に推移した。生産年齢人口は緩やかに減少しているが、消費と生産は概ね横這いである。

坂本圭氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本圭
価格20,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり地域要因に変化はない。人気が他地域に移る中、地価が継続的に下落してきたが、値頃感もあり、地価は微減傾向にある。
地域要因の将来予測熟成度の高い既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化はないと予想される。需要が郊外のエリアにシフトし継続的な下落傾向にあったが、すでに底値圏にあり、今後は、微減から横ばい圏域で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、中心市街地の近郊エリアのうち、四日市地区を中心にその周辺の住宅地に及ぶ。主な需要者は、市内に居住する勤労世帯が中心となる。四日市地区の住宅地は、市の中心部に近いため、概して価格水準が高く、四日市南小周辺の新興住宅街を除き、取引は少ない。一方、割安感のある東側隣接の駅川地区の選好性が高まっており、同地区では、ミニ開発等による宅地分譲が多く見られる。取引の中心的価格帯は、土地総額で500万円程度である。
一般的要因景気回復や低金利、アパート投資ブーム等により、住宅需要にもやや力強さが見られるが、住環境や利便性による住宅地の選別が進む傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度5324074
北緯 131度3319322

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

豊前善光寺駅(地価相場 33,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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