大分県宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外(柳ケ浦駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,500円

2017年01月01日に行った大分県宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,500円/㎡としました。

大分県宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県宇佐市大字川部字上ノ土井８１４番２外
住居表示 
価格12,500円/㎡
交通施設、距離柳ケ浦、3,000m
地積661㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに農家住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

坂本圭氏による調査レポート

不動産鑑定士坂本圭
価格12,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人気の校区内にあるが、農家等も見られ、地縁的選好性から需要は希薄である。周辺では下水道整備が進んでおり、地価は横ばい圏域で推移している。
地域要因の将来予測市内やや郊外部の農家住宅等も見られる既成住宅地域である。人気の校区内にあるが地縁的選好性の作用から需要は希薄である。周辺では下水道整備が進んでおり、地価も横ばい圏域で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は、宇佐市郊外のうち、市街地に比較的近い圏域に位置する住宅地に及ぶ。土地利用状況が類似した地域には広く価格牽連性が及ぶが、実際の需給圏は地縁的選好性により限定的であり、需要者も地元地縁者が中心となる。選好性の高い学校区に属するものの、交通接近条件等が劣っており宅地開発等は進んでいない。土地の取引は、主として一般住宅利用を目的として行われるため、規模の関係から総額にして300∼500万円程度の取引が多く見られる。
一般的要因景気回復や低金利、アパート投資ブーム等により、住宅需要にもやや力強さが見られるが、住環境や利便性による住宅地の選別が進む傾向にある。

前田光男氏による調査レポート

不動産鑑定士前田光男
価格12,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因公共下水道が供用されたが地域要因に大きな変化は無かった。一般的な選好性は低いが、景気持ち直しと下水道整備により地価は横這いで推移した。
地域要因の将来予測公共下水道が供用されたが道路整備の計画はなく、今後も地域要因は現状維持と予測される。人気の校区に存するが古くからの既成住宅地域で需要者の選好性が弱く、地価は概ね横這い傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市中心部近郊の住宅地域の圏域。需要者の中心は自用の住宅取得目的の、平均的な所得層のサラリーマン等である。兼業農家が多い地域性から地縁が重視される傾向が強い。小規模な建売住宅は需要が高いが、郊外へ行くほど増える画地が広く総額が嵩む既成住宅地域の需要は弱い。近隣地域は景気の持ち直しと値頃感から地価が下げ止まった。画地規模の差が大きく総額での把握は困難だが、単価では概ね1．2∼1．3万円／㎡が需要の中心である。
一般的要因醸造業等の地場産業と自動車関連中心に進出企業の業績は堅調に推移した。生産年齢人口は緩やかに減少しているが、消費と生産は概ね横這いである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度53197189999999
北緯 131度3495446

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

柳ケ浦駅(地価相場 12,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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