長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外(吾妻駅・阿母崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,300円

2017年01月01日に行った長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,300円/㎡としました。

長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外
住居表示 
価格25,300円/㎡
交通施設、距離愛野、6,800m
地積243㎡
形状不整形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況北5.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

堺賢作氏による調査レポート

不動産鑑定士堺賢作
価格25,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因既成の商業地であるが、大型店に顧客を奪われる中、背後地は過疎化・高齢化による縮小が続き、新規出店の動きはなく、地域的衰退が継続している。
地域要因の将来予測主として個人経営の小規模な低層店舗が並ぶ商店街であり、廃業・撤退が進み、商業地域としての衰退が続いている。商店主も高齢化が進んでおり、現在の状況が続けば商業地域としての存続も危い状況にある。
市場の特性同一需給圏は、島原半島内の旧来型の近隣商業地域。需要者の中心は、地場の事業者である。島原半島内では、近隣地域のような商店街は郊外型大型店に顧客を奪われ、いずれも衰退傾向にあり、需要は極端に弱く、特に最近は住宅地域と変らない程度まで衰退した地域も見られる。現在の社会・経済情勢下ではこうした事態はより深刻になると予測される。取引件数は極めて少なく、取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因第一次産業以外に目立った産業がなく、人口減少・高齢化の進行で地域経済は低迷しており、住宅地・商業地共に需要が弱く、地価は下落傾向にある。

渡辺浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺浩一
価格25,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因千々石町の中心部の既存商店街であり、人口減少・高齢化の影響で商況が衰退傾向で、商業地の需要は弱く、地価は依然として下落傾向である。
地域要因の将来予測千々石町の中心部の既存商店街。地域に特別な変化は見受けられないが、人口減少・高齢化の影響で商況が衰退傾向で、商業地の需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は千々石町を中心とした島原半島内の小規模な日用品店舗等が集積する近隣型の商業地域である。需要者の中心はほぼ地元の個人事業者、法人等に限定される。対象標準地は、千々石町中心部の既存商店街に存し、近年では駐車場完備の国道沿いの店舗へ顧客が流出し、人口減少・少子高齢化等の影響もあり、商況は衰退傾向で、商業収益性は極めて低く、商業地の需要は弱い。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因国内経済は持ち直しの動きが見られるが、人口減少・少子高齢化にあり過疎化が進行する地域では新規出店意欲が弱く、商業地の需要は弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8351972
北緯 130度1874996

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県南高来郡小浜町山畑字中通１６９５番１外長崎県南高来郡国見町下原名字源平山甲４４番３外長崎県南高来郡千々石町上嶺名字河内丁４５５番１長崎県南高来郡千々石町南船津名字犬丸乙３番１１外長崎県南高来郡小浜町北野字出口５９９番１長崎県南高来郡小浜町北本町字馬場田１２番１外長崎県南高来郡国見町下原名字浜田屋敷甲４６９番３長崎県南高来郡国見町馬場名字中組丙７１８番１外長崎県南高来郡国見町下原名字浜田屋敷甲４６９番３長崎県南高来郡国見町馬場名字中組丙７１８番１外長崎県南高来郡国見町下原名字源平山甲４４番３外長崎県南高来郡吾妻町田之平名字石走２００番１外長崎県南高来郡愛野町甲字下ノ名４００番長崎県南高来郡愛野町乙字小無田口１２６２番３長崎県南高来郡愛野町乙字城之尾２４９８番５長崎県南高来郡愛野町甲字植木高野８３５番長崎県南高来郡愛野町乙字小無田下５７２番６外長崎県南高来郡千々石町庚字高野田原３０１番２外長崎県南高来郡千々石町己字森之木６１９番外長崎県南高来郡千々石町乙字犬丸２２番４長崎県南高来郡南串山町尾登名字板引乙１５番１長崎県南高来郡南串山町京泊名字北溜水丙８５４１番長崎県南高来郡南串山町京泊名字上方丙９８７６番長崎県南高来郡国見町多比良甲字西座園２２３番６長崎県南高来郡吾妻町阿母名字上沼田１７７５番２外長崎県南高来郡吾妻町馬場名字前田１６５番外長崎県南高来郡吾妻町本村名字小路４７０番１長崎県南高来郡吾妻町大木場名字舞尻１１１番２長崎県雲仙市千々石町丁字河内４５５番１外長崎県雲仙市国見町多比良乙字町下１８２番１長崎県雲仙市国見町神代乙字平馬１７２番１長崎県雲仙市瑞穂町古部乙字上夏嶺５８５番

参考：近隣駅の地価相場

吾妻駅(地価相場 18,750円/㎡)阿母崎駅(地価相場 18,750円/㎡)古部駅(地価相場 18,750円/㎡)愛野駅(地価相場 18,750円/㎡)諫早東高校前駅(地価相場 18,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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