長崎県雲仙市千々石町丁字河内４５５番１外(吾妻駅・阿母崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


12,200円

2017年01月01日に行った長崎県雲仙市千々石町丁字河内４５５番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を12,200円/㎡としました。

長崎県雲仙市千々石町丁字河内４５５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県雲仙市千々石町丁字河内４５５番１外
住居表示 
価格12,200円/㎡
交通施設、距離愛野、8,000m
地積288㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

堺賢作氏による調査レポート

不動産鑑定士堺賢作
価格12,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因周囲を農地に囲まれた農家集落としての性格に変化はなく、過疎化・高齢化による地域の衰退で需要は減退傾向にある。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変化は認められず、現状で推移すると予測する。人口減少・高齢化が進む中、雇用・所得環境の厳しさは依然として継続しており、市場は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、千々石町を中心とする雲仙市及び隣接市の住宅地域。需要者の中心は、千々石町居住者がほとんどで、同一需給圏外からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺地域には診療所や小中学校があるものの、バス停や商業施設にはやや遠く利便性に欠ける。雇用の場が少なく、人口減少・高齢化による地域の衰退が進んでいる。取引件数は少なく、取引価格はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因第一次産業以外に目立った産業がなく、人口減少・高齢化の進行で地域経済は低迷しており、住宅地・商業地共に需要が弱く、地価は下落傾向にある。

渡辺浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺浩一
価格12,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因千々石中学校近くの既成住宅地であり、人口減少等に起因する地域経済の低迷による影響で住宅地の需要は弱く、地価は依然として下落傾向である。
地域要因の将来予測千々石中学校近くの周囲に農地が見られる既成住宅地域。地域に特別な変化は見受けられないが、人口減少等に起因する地域経済の低迷による影響で住宅地の需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は千々石町を中心とした雲仙市及び隣接市の住宅地域である。需要者の中心は千々石町内の地元地縁者が殆どで、同一需給圏外からの転入者は少ない。対象標準地は、戸建住宅、農家住宅のほか周囲に農地が見られる千々石中学校近くの既成住宅地域であり、人口減少や少子高齢化等の影響により、地域経済は衰退化しており、取引件数も少なく、住宅地に対する需要は弱い。取引される価格帯はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因国内経済は持ち直しの動きが見られるが、人口減少・少子高齢化傾向にあり過疎化が進む地域における住宅地の需要動向は依然として弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度8351972
北緯 130度1874996

参考：該当物件周辺マップ

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長崎県南高来郡小浜町山畑字中通１６９５番１外長崎県南高来郡国見町下原名字源平山甲４４番３外長崎県南高来郡千々石町上嶺名字河内丁４５５番１長崎県南高来郡千々石町南船津名字犬丸乙３番１１外長崎県南高来郡小浜町北野字出口５９９番１長崎県南高来郡小浜町北本町字馬場田１２番１外長崎県南高来郡国見町下原名字浜田屋敷甲４６９番３長崎県南高来郡国見町馬場名字中組丙７１８番１外長崎県南高来郡国見町下原名字浜田屋敷甲４６９番３長崎県南高来郡国見町馬場名字中組丙７１８番１外長崎県南高来郡国見町下原名字源平山甲４４番３外長崎県南高来郡吾妻町田之平名字石走２００番１外長崎県南高来郡愛野町甲字下ノ名４００番長崎県南高来郡愛野町乙字小無田口１２６２番３長崎県南高来郡愛野町乙字城之尾２４９８番５長崎県南高来郡愛野町甲字植木高野８３５番長崎県南高来郡愛野町乙字小無田下５７２番６外長崎県南高来郡千々石町庚字高野田原３０１番２外長崎県南高来郡千々石町己字森之木６１９番外長崎県南高来郡千々石町乙字犬丸２２番４長崎県南高来郡南串山町尾登名字板引乙１５番１長崎県南高来郡南串山町京泊名字北溜水丙８５４１番長崎県南高来郡南串山町京泊名字上方丙９８７６番長崎県南高来郡国見町多比良甲字西座園２２３番６長崎県南高来郡吾妻町阿母名字上沼田１７７５番２外長崎県南高来郡吾妻町馬場名字前田１６５番外長崎県南高来郡吾妻町本村名字小路４７０番１長崎県南高来郡吾妻町大木場名字舞尻１１１番２長崎県雲仙市千々石町乙字犬丸３番１１外長崎県雲仙市国見町多比良乙字町下１８２番１長崎県雲仙市国見町神代乙字平馬１７２番１長崎県雲仙市瑞穂町古部乙字上夏嶺５８５番

参考：近隣駅の地価相場

吾妻駅(地価相場 18,750円/㎡)阿母崎駅(地価相場 18,750円/㎡)古部駅(地価相場 18,750円/㎡)愛野駅(地価相場 18,750円/㎡)諫早東高校前駅(地価相場 18,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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