三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５(鳥羽駅・中之郷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,200円

2017年01月01日に行った三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５(三重県鳥羽市鳥羽１−４−５５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,200円/㎡としました。

三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１０１番５
住居表示鳥羽１−４−５５
価格42,200円/㎡
交通施設、距離鳥羽、350m
地積117㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)4F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、飲食店等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南東7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

駒田真人氏による調査レポート

不動産鑑定士駒田真人
価格42,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因観光ゾーン内にある商業地域で、土産物店、飲食店が多い地域である。サミット効果も見いだせず、土地需要は低い状態が続き、地価は低迷している。
地域要因の将来予測観光客を対象とする店舗が多い商業地域であり、この土地利用は今後とも継続すると予測する。但し、鳥羽市への観光客の来訪動向はさほど芳しくなく、土地需要の低迷から地価水準は下落傾向にあると予測する。
市場の特性 同一需給圏は鳥羽市、伊勢市及び志摩市の商業地域。需要者の中心は、鳥羽市内の中小企業事業者である。観光客を対象とした土産物や飲食店等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、観光客減少によって商業性は低下している。なお、G7サミット開催の伴う経済効果も波及は極めて限定的であったと観察された。土地は120㎡程度の小規模物件で500万円前後とみられるが、新規の戸建店舗では2000万円程度が一応の目安とされる。
一般的要因人口減少や高齢化が県平均以上に進み、土地需要の減退から地価は下落傾向にある。昨年開催のG7サミットの経済的効果としては限定的であった。

酌井美江氏による調査レポート

不動産鑑定士酌井美江
価格42,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因観光客向けの店舗が比較的多い商業地域で、地域要因に大きな変動は見られない。新規出店や用地需要は少なく、地価水準は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測飲食店や真珠店等が建ち並ぶ商業地域で、出退店等の著しい動向もなく、現状維持で推移するものと予測する。観光客数の多寡に影響を受ける地域で、観光業の低迷から地価水準は依然下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は鳥羽市及び隣接市の商業地域。需要者の中心は、地縁性等のある個人事業者や法人である。観光客向けの店舗等が建ち並ぶ商業地域で、観光業の低迷により商業性は低下している。ポストサミット効果は限定的で、今のところ顕著な影響はみられない。伊勢志摩国立公園が指定70周年で、環境省のナショナルパークにも選ばれ、今後の取り組みが期待される。取引総額は画地規模等により異なるが、土地は120㎡程度で500万円前後とみられる。
一般的要因人口、世帯数は減少傾向。主要産業である観光業も依然低迷している。今夏の観光入込客数はミキモト真珠島は増加したが、鳥羽水族館は減少した。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4845291
北緯 136度8434558

参考：該当物件周辺マップ

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三重県鳥羽市鳥羽４丁目１１６５番三重県鳥羽市池上町１４番９２三重県鳥羽市鳥羽３丁目１４８４番１３三重県鳥羽市鳥羽３丁目１５９４番１外三重県鳥羽市鳥羽１丁目２３８３番２１三重県鳥羽市鳥羽２丁目２３０５番

参考：近隣駅の地価相場

鳥羽駅(地価相場 31,800円/㎡)中之郷駅(地価相場 31,800円/㎡)志摩赤崎駅(地価相場 31,800円/㎡)池の浦駅(地価相場 32,050円/㎡)池の浦シーサイド駅(地価相場 31,800円/㎡)船津駅(地価相場 24,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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