三重県鳥羽市鳥羽４丁目１１０４番２(中之郷駅・志摩赤崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,500円

2017年01月01日に行った三重県鳥羽市鳥羽４丁目１１０４番２(三重県鳥羽市鳥羽４−１１−６７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,500円/㎡としました。

三重県鳥羽市鳥羽４丁目１１０４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県鳥羽市鳥羽４丁目１１０４番２
住居表示鳥羽４−１１−６７
価格24,500円/㎡
交通施設、距離中之郷、650m
地積141㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

駒田真人氏による調査レポート

不動産鑑定士駒田真人
価格24,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地内にある旧来からの住宅地域である。街路は狭隘であり、画地規模も小さいため、土地需要は高いものではなく、地価水準は低迷を続けている。
地域要因の将来予測旧来からの戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住宅環境を維持すると予測する。但し、地勢の点から住宅地域として伸展が望めず、住宅地の需要が高くないため、地価水準の下落傾向は続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏は鳥羽市、伊勢市内の住宅地域。需要者は鳥羽市市街地周辺の居住者が中心と見られる。最寄駅や生活利便施設に近いものの、背後一帯は隣地に囲まれた狭い範囲の地域で、街路条件にも劣るため、土地の需給量は少ない。土地は150㎡前後の画地で350万円程度とみられ、これより推定して新築の戸建物件は2000万円をやや超える程度が一応の目安とみられる。
一般的要因人口減少や高齢化が県平均以上に進み、土地需要の減退から地価は下落傾向にある。昨年開催のG7サミットの経済的効果としては限定的であった。

酌井美江氏による調査レポート

不動産鑑定士酌井美江
価格24,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺には狭隘道路が多い既成住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、需要者の選好性が劣る地域で、地価水準は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測住環境のやや劣る既成住宅地域で、周辺環境に大きな変化はなく、当面現状程度で推移するものと予測する。新規需要は高台の住宅地域等が中心で、当地域への需要は少なく、地価水準は依然下落傾向にあると予測する。
市場の特性 同一需給圏は鳥羽市及び隣接市の住宅地域。需要者は鳥羽市の居住者又は地縁性等のある個人が中心で、他地域からの転入は少ない。市中心部や幹線国道に比較的近く生活利便性は良いが、周辺には狭隘道路も多く、背後は山林となっており、住環境がやや劣るため需要は少ない。取引が少なく市場での中心価格帯の把握は困難であるが、土地は140㎡程度の標準的な画地で350万円前後とみられる。新築の戸建物件は少ない。
一般的要因人口、世帯数ともに減少傾向。人口は直近5年間で10％以上減少。主要産業の観光業も一部を除いて低迷している。沿岸部では津波懸念が根強い。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4753607
北緯 136度8429007

参考：該当物件周辺マップ

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三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１２６番三重県鳥羽市鳥羽３丁目１４８４番１３三重県鳥羽市鳥羽３丁目１５９４番１外三重県鳥羽市高丘町４４２番８７三重県鳥羽市鳥羽２丁目２３０５番

参考：近隣駅の地価相場

中之郷駅(地価相場 31,800円/㎡)志摩赤崎駅(地価相場 31,800円/㎡)鳥羽駅(地価相場 31,800円/㎡)船津駅(地価相場 24,500円/㎡)池の浦駅(地価相場 32,050円/㎡)池の浦シーサイド駅(地価相場 31,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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