三重県鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外(鳥羽駅・池の浦シーサイド駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,300円

2017年01月01日に行った三重県鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,300円/㎡としました。

三重県鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県鳥羽市小浜町字新吾谷２７２番４６外
住居表示 
価格32,300円/㎡
交通施設、距離鳥羽、1,100m
地積1,324㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)5F
利用現況旅館
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況ホテル、民宿等が建ち並ぶ海岸沿いの商業地域
前面道路の状況西8.5m市道
その他の接面道路北側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

駒田真人氏による調査レポート

不動産鑑定士駒田真人
価格32,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因海岸部に沿って観光ホテル街を形成する地域である。観光業施設の競合状態は厳しく、サミット効果も見い出せないため、地価の低迷が続いている。
地域要因の将来予測旅館ホテルによって構成される商業地域であり、この土地利用は今後とも継続すると予測する。但し、サミット後であっても、来訪する観光客数は芳しくなく、土地需要の低迷から地価水準は下落傾向にあると予測する。
市場の特性 同一需給圏は鳥羽市、伊勢市及び志摩市の商業地域。需要者の中心は県内のホテル事業者を主体とし、県外事業者の参入も予想される。伊勢志摩地方の宿泊施設は、旧来からの小浜地区、安楽島地区、南鳥羽の民宿施設あるいは志摩方面のリゾートホテル等とも厳しい競合状態が続いている。取引総額は建物規模や仕様により一定ではないが、土地は総額で5000万円程度が一応の目安とみられる。
一般的要因人口減少や高齢化が県平均以上に進み、土地需要の減退から地価は下落傾向にある。昨年開催のG7サミットの経済的効果としては限定的であった。

酌井美江氏による調査レポート

不動産鑑定士酌井美江
価格32,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが、隣接市でホテルの新規オープンが相次ぐなど競争は厳しい。新規需要は少なく、地価水準は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測ホテルや民宿等が建ち並ぶ商業地域で、宿泊客数が伸び悩むなか、宿泊施設間の競争は厳しさを増している。ポストサミット効果は限定的で、地価水準は依然下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は鳥羽市及び隣接市の商業地域。需要者の中心は伊勢志摩地方の事業者のほか、全国チェーンのホテル事業者等である。鳥羽駅周辺以外に安楽島、石鏡、相差等の沿岸部や伊勢市や志摩市等の宿泊施設とも競合し、全国チェーンの格安ホテルも増えてきており、競争は厳しい。ポストサミット効果は限定的で宿泊客数は伸び悩んでいる。取引総額は画地規模等により異なるが、土地は1，350㎡程度で4，300万円前後が取引の中心とみられる。
一般的要因サミット効果は限定的で、観光客数は伸び悩んでいる。伊勢志摩国立公園が環境省のナショナルパークに選ばれ、今後の動向が期待される。

環境情報

地形・地質

変成岩

変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。

土地利用・植生ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度4988077
北緯 136度8334642

参考：該当物件周辺マップ

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三重県鳥羽市池上町１４番９２三重県鳥羽市鳥羽１丁目２１２６番三重県鳥羽市鳥羽２丁目２３０５番

参考：近隣駅の地価相場

鳥羽駅(地価相場 31,800円/㎡)池の浦シーサイド駅(地価相場 31,800円/㎡)中之郷駅(地価相場 31,800円/㎡)池の浦駅(地価相場 32,050円/㎡)松下駅(地価相場 31,800円/㎡)志摩赤崎駅(地価相場 31,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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