神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央２丁目１８９４番(鶴見駅・鶴見市場駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


307,000円

2017年01月01日に行った神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央２丁目１８９４番(神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央２−１４−２８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を307,000円/㎡としました。

神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央２丁目１８９４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県横浜市鶴見区鶴見中央２丁目１８９４番
住居表示鶴見中央２−１４−２８
価格307,000円/㎡
交通施設、距離鶴見、700m
地積1,373㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、マンション等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西9.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

飯田俊雄氏による調査レポート

不動産鑑定士飯田俊雄
価格306,000円/㎡
個別的要因地域において標準的であり、個別的要因に大きな変化は認められない。
地域要因マンション適地として今後も利用が進むものと思料する。
地域要因の将来予測当該地域は、街路、接近条件に優るため、マンションが多く、今後も中層共同住宅地域としての熟成が進むものと予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は、鶴見区及び隣接区内で中層共同住宅地域の存する圏域。需要者の中心は、マンション分譲を目的とした地元事業者や大手デベロッパーが中心である。比較的駅に近く利便性に優るためマンション需要があり、安定的に推移している。一方、分譲価格は値上がりの影響、川崎や都心の物件と競合するため弱含みにある。   
一般的要因景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。低金利を背景に住宅需要はあるものの、選別化がみられる。

佐藤実氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤実
価格307,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因利便性等から今後もマンション適地としての利用が進むものと思料する。
地域要因の将来予測一般戸建住宅、マンション、工場等が混在する既存の住宅地として熟成しており、今後は中層共同住宅地として熟成が進むものと予測される。なお、地価動向については、やや上昇するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、横浜市内全域及び川崎市内で、かつ、中高層化の進む住宅地域・混在地域等の圏域。需要者は、主として同地域内にマンションを計画する大手デベロッパーや地元事業者等である。駅徒歩圏であり利便性が高いため、マンション適地となる規模の物件は希少性があり、需要は強い。ただし、分譲価格は、より利便性の高い川崎や都心の物件と競合、建築費の値上がり等の要因もあり、マンション素地の需要動向に影響があるものと思料する。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いている。不動産市況も市内中心部で需要が旺盛であるが周辺部への影響は限定的である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度5118087
北緯 139度6820396

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

鶴見駅(地価相場 307,000円/㎡)鶴見市場駅(地価相場 278,000円/㎡)国道駅(地価相場 276,000円/㎡)鶴見小野駅(地価相場 270,500円/㎡)八丁畷駅(地価相場 316,000円/㎡)弁天橋駅(地価相場 276,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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