香川県観音寺市柞田町字清水甲２１６４番６外(観音寺駅・豊浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,000円

2017年01月01日に行った香川県観音寺市柞田町字清水甲２１６４番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,000円/㎡としました。

香川県観音寺市柞田町字清水甲２１６４番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番香川県観音寺市柞田町字清水甲２１６４番６外
住居表示 
価格26,000円/㎡
交通施設、距離観音寺、1,300m
地積167㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に事業所等が見られる住宅地域
前面道路の状況南3.5m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

鳥飼和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士鳥飼和彦
価格26,000円/㎡
個別的要因南側道路に接面しており日照等に優れる。個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件が劣る住宅地であり、最近の分譲住宅地に比べ選好性が劣る。地価は依然として下落基調が続いている。
地域要因の将来予測中心市街地の外縁部に位置し街路条件の劣る既成住宅地域として成熟しており、今後も同様の居住環境を維持すると予測する。地価水準は軟調に推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね観音寺市内の住宅地域の圏域である。主たる需要者は、観音寺市内に居住するサラリーマン等の一次取得者と考えられる。人口減少、少子高齢化等の構造的な問題、また、郊外の宅地開発による供給増の影響から、既存住宅地の需要は弱含みである。特に、街路条件等の地域要因や個別的要因の劣る土地について需要減退の程度が著しい。市場での中心価格帯は、土地200㎡程度で600万円前後、新築の戸建住宅で2000万程度と思料する。
一般的要因地元経済は景気回復の実感が乏しく人口減少や高齢化等の構造的な要因を背景に不動産需要は弱含み、地価は軟調に推移している。

真井修氏による調査レポート

不動産鑑定士真井修
価格26,000円/㎡
個別的要因南側道路で、日照、通風等の快適性に優れている。特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因入り組んだ狭い街路の住宅地で、近年開発されている周辺の分譲住宅地に比べ選好性が劣る。特筆すべき地域要因の変動はない。
地域要因の将来予測街路条件が劣る、戸建住宅が多い既成住宅地域で、特段な変動がない限り現状を維持するものと予測する。地価は弱含みに推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、観音寺市内の住宅地域の範囲。需要者の中心は同市に居住する一次所得者で、当市への通勤者等も含まれる。既存市街地に隣接する対象標準地は、現下の経済社会状況からの人口等の減少及び郊外の宅地分譲による供給増等の影響から、供給に対する需要は弱含みに推移している。規模の影響を受けるが市場での中心価格帯は、土地で約450万前後∼約600万円、新築戸建住宅で2000万円程度が中心と考える。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあるが、地方経済は低迷しており、人口減少及び高齢化が進み、住宅不動産市場は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度11216539999999
北緯 133度6516485

参考：該当物件周辺マップ

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香川県観音寺市観音寺町字上松甲３１６３番４香川県観音寺市観音寺町字下柳甲３０３３番１香川県観音寺市観音寺町字下柳甲３００１番１香川県観音寺市観音寺町字内新田甲２５２０番１香川県観音寺市観音寺町字大開甲１７８２番２香川県観音寺市三本松町４丁目甲４１１８番１１外

参考：近隣駅の地価相場

観音寺駅(地価相場 37,000円/㎡)豊浜駅(地価相場 23,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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