長崎県佐世保市小佐世保町４８５番４(中佐世保駅・佐世保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,700円

2017年01月01日に行った長崎県佐世保市小佐世保町４８５番４(長崎県佐世保市小佐世保町２８−１４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,700円/㎡としました。

長崎県佐世保市小佐世保町４８５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長崎県佐世保市小佐世保町４８５番４
住居表示小佐世保町２８−１４
価格41,700円/㎡
交通施設、距離佐世保、2,200m
地積157㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模住宅が密集する傾斜地の住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮崎英之氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英之
価格41,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地勢的に傾斜地で、分譲マンションとの競合がある。地価の底値感があるものの、他との競合から価格は横這い傾向が続いている。
地域要因の将来予測佐世保市の中心部に比較的近いが、地勢的にやや起伏がみられる住宅地域で、特に変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。利便性の高い住宅地の需要は回復しつつあり、地価は横這いへ転じた。
市場の特性同一需給圏は主として佐世保市街地外周の住宅地域であるが、広域的には価格水準が近い市内全域の住宅地域に及ぶ。需要者の中心は市内の居住者がほとんどを占める。地勢的には傾斜地であるが、中心部へ道路距離で2km前後と利便性が良好であり、長期下落で価格水準が低位となったこと等を反映して需要は回復してきている。土地は150㎡程度で600∼800万円程度、中古住宅は1000万円∼1500万円程度が需要の中心である。
一般的要因地域経済は緩やかな回復傾向もみられる中、長期下落によって地価が低位となったこと等により、地域によっては需要が回復傾向にある。

宮崎英樹氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英樹
価格41,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因傾斜地で街路条件も劣るが、市中心部に比較的近く利便性の良い住宅地域であるため、需要の回復が鮮明となってきた。
地域要因の将来予測小規模住宅が密集する傾斜地の住宅地域で特に変動要因はないため現状を維持するものと予測する。市中心部に比較的近いことから需要は回復しつつあり、今後も地価は概ね横ばい傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は佐世保市中心部周辺の住宅地域を含む圏域で、需要者の中心は佐世保市内の居住者が殆どである。土砂災害警戒区域に指定されているほどの傾斜地であるが、このような傾斜地は佐世保市内には多数みられること、市中心部に比較的近く利便性が良いことから需要の回復がみられる。土地は150㎡程度で600万円∼700万円程度、新築の戸建物件で2400万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因県内の景気は都心部を中心として雇用の増加・観光の好調等により回復傾向が継続しているが、地方圏では人口の減少や高齢化等により回復は鈍い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度1740329
北緯 129度7363917

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

中佐世保駅(地価相場 56,100円/㎡)佐世保駅(地価相場 46,200円/㎡)北佐世保駅(地価相場 57,400円/㎡)山の田駅(地価相場 42,600円/㎡)日宇駅(地価相場 41,700円/㎡)泉福寺駅(地価相場 41,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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