広島県尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外(尾道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,300円

2017年01月01日に行った広島県尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,300円/㎡としました。

広島県尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番広島県尾道市向島町字小玉屋西平７８９０番１外
住居表示 
価格45,300円/㎡
交通施設、距離尾道、2,500m
地積277㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に店舗等が見られる既成住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宇佐秀雄氏による調査レポート

不動産鑑定士宇佐秀雄
価格45,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因向島の中央部にある古くからの住宅地であるが、人口の減少に伴い地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測この地域は、尾道大橋の料金が無料化され、次第に宅地の需要は強くなっている。しかし、長引く不況から、基幹産業の造船業は、受注が少なく低迷している。この影響を受けて、今後も地価は下落傾向にある。
市場の特性標準地の代替性のある不動産の所在する同一需給圏は、向島町を中心に向東町等その周辺の住宅地一円の範囲である。最終的な需要者は、尾道市内に勤務する人達や、福山へ通勤する人、又は、向島町に古くから地縁のある人々である。なお、他の地域からの転入者は少ない。需要の中心価格は、土地について800万円∼1，400万円程度である。建物新築を想定すると2，200万円∼2，800万円程度である。
一般的要因消費税増税後、景気後退が顕著となっている。又、円安の影響もあって、建設物価は上昇している。地価は、そのあおりを受けて、下落を続けている。

小田貴之氏による調査レポート

不動産鑑定士小田貴之
価格45,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因島内中心市街地に近い既存の住宅地域で、県道沿い店舗の撤退・出店等がみられる。島外流出、少子高齢化により地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測尾道大橋の無料化の影響も限定的で、特段の変動要因は見当たらない。株高円安による造船業への影響も個人所得への反映はほとんどなく、今後も、島外流出、少子高齢化により地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、向島北部を中心とした既存の住宅地域一円と判定した。需要者の中心は、地縁性を有する個人が大半で島外からの転入は少ない。天満屋を中心とした県道沿い周辺は、ドラッグストアー，スーパー等が出店、既存店が撤退する等入れ替っており、基本利便性はやや向上している。ただし、人口流出傾向に変化はなく、宅地需要は弱含んでおり、地価は下落傾向である。中心価格帯は、新築戸建で2，000万円台前半∼3，000万円以下である。
一般的要因低金利政策により、都市圏では旺盛な宅地需要から地価が上昇し、少子高齢・空洞化等の問題を抱える地方では弱含む等、二極化が顕在化しつつある。

環境情報

地形・地質

深成岩

深成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4024735
北緯 133度2029612

参考：該当物件周辺マップ

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広島県尾道市東尾道１９番８広島県尾道市向東町字小千濱３２５５番１３広島県尾道市向東町字南長迫１１０００番３７広島県尾道市向東町字肥浜新開８６１７番８外広島県尾道市向島町字五軒島５６１４番２広島県尾道市向島町字竹足１２１７番５広島県尾道市向島町字則永７６７番５広島県尾道市向島町字大平新開１３２３６番２外広島県尾道市向島町字後谷１００３４番２

参考：近隣駅の地価相場

尾道駅(地価相場 56,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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