愛媛県西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外(伊予小松駅・伊予氷見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


34,000円

2016年01月01日に行った愛媛県西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,000円/㎡としました。

愛媛県西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番愛媛県西条市小松町新屋敷字東町裏甲３４７番３外
住居表示 
価格34,000円/㎡
交通施設、距離伊予小松、150m
地積172㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域
前面道路の状況東8.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

山口貴弘氏による調査レポート

不動産鑑定士山口貴弘
価格34,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 郊外型店舗に客足は流出し、商業地としての需要は弱い。地価は住宅地価格に近づいている。
地域要因の将来予測JR小松駅近くの従来からの地元住民対象の商業地であるが、近年、新規店舗の出店等は殆ど無く、郊外の大型商業施設への顧客流出が著しい。商業収益性の減退に伴う地価下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、西条市のうち小松町を中心とした商業地域である。需要者の中心も、小松町在住の個人事業者が大半を占め、同一需給圏外からの出店等は殆ど認められない。郊外部の大規模店舗へと顧客は流出しており、需給動向は弱含みである。取引される価格帯はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因 幹線道路沿いを中心に、県外資本の進出は続いているが、出店に際しては借地が多く、地元個人事業者の投資意欲は総じて低い。

豊島龍也氏による調査レポート

不動産鑑定士豊島龍也
価格33,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。大型店舗に顧客が流出しており、既存商業地の需要は弱く、地価は下落している。
地域要因の将来予測商業地の需要は、郊外型の大規模地にシフトが進んでいる。既存の小規模な商業地は衰退傾向にある。需要減退を反映して地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西条市内の商業地域一帯である。特に代替競争関係が強いのが、旧小松町中心部の商業地域である。需要者は、旧小松町に地縁を有する個人事業者が中心である。近隣地域における需要は、郊外の大型店舗に顧客が流出し、店舗経営者の高齢化、後継者不足も相俟って低迷している。需要の中心となる価格帯（総額）は、規模や用途によりバラツキがあり、明確な把握は困難である。
一般的要因西条市の基幹産業である製造業等は、近年工場の撤退が幾つかみられ、先行き不透明感は依然として強い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度8961839
北緯 133度1159585

参考：該当物件周辺マップ

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愛媛県西条市大町字清水９１５番２愛媛県西条市喜多台５１番４外愛媛県西条市小松町新屋敷字小松甲２２５番１外愛媛県西条市小松町新屋敷字居屋敷甲３２番２愛媛県西条市小松町南川字御手洗甲１３０番１愛媛県西条市三芳２０２番２愛媛県西条市小松町新屋敷字原川甲１００番１外１筆愛媛県西条市小松町南川字天王甲１９５番１

参考：近隣駅の地価相場

伊予小松駅(地価相場 24,600円/㎡)伊予氷見駅(地価相場 24,600円/㎡)玉之江駅(地価相場 25,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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