埼玉県加須市騎西字町裏３８番１０(加須駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


32,200円

2016年01月01日に行った埼玉県加須市騎西字町裏３８番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,200円/㎡としました。

埼玉県加須市騎西字町裏３８番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番埼玉県加須市騎西字町裏３８番１０
住居表示 
価格32,200円/㎡
交通施設、距離加須、3,500m
地積619㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗や事務所が見られる国道沿いの路線商業地域
前面道路の状況南西25.0m国道
その他の接面道路南東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林三千史氏による調査レポート

不動産鑑定士小林三千史
価格32,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿道型の飲食店、物販店等が立地する路線商業地域で、消費者の節約志向が依然続いており、地価はやや弱含みで推移している。
地域要因の将来予測比較的安定した路線商業地域であり、当面現状を維持するものと予測する。回復感の乏しい国内景気や所得環境から、地価は、当面弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、県北東部の加須市、久喜市及び隣接市等の主要幹線道路沿いの商業地域の圏域。需要者は地元事業者のほか、幹線道路沿いを中心として首都圏及び全国に展開する飲食、自動車関連店舗等の事業者も見受けられる。まだ住宅系の土地利用も残っているが、騎西市街地に位置する路線商業地域で、需給関係は比較的安定している。業種、業態、敷地規模での相違もあるが坪単価9万円∼15万円程度と見られる。
一般的要因脱デフレ政策により景気は回復基調にあるが、各都市の商業自立化、郊外型大型店の増加等により、各商業地域間の競争は激化している。

天田淳一氏による調査レポート

不動産鑑定士天田淳一
価格32,100円/㎡
個別的要因特段変動はない。
地域要因地域要因に変動はない。幹線道路に面し交通量は多いが、商業集積度は低く範囲も狭い。路線商業地としての競争力も低迷状態が続いている。
地域要因の将来予測国道沿いの路線商業地域として、当面は現状を維持して推移するものと予測する。現時点で予見し得る地域要因の変動は特段なく、商業地の不動産取引は低迷状態が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、加須市及び周辺市の路線商業を中心とする商業地域。需要者は地元資本の事業者及び県北部に事業拠点を要する法人が中心である。地域の商業集積度、繁華性の程度は低く、一定の需要は認められるものの、路線商業地として衰退傾向にある。今後住宅地転用が増加することも考えられる。路線商業地域における需要者のニーズは多様であり、地域の需給中心価格帯は見いだせない。
一般的要因少子高齢化や事業の集約化等の影響もあり、地域経済に好転は感じられない。現状において商業地の価格上昇材料は見いだせない。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌黒泥土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0989436
北緯 139度5796581

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

加須駅(地価相場 40,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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