京都府木津川市木津池田１０１番３(木津駅・上狛駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


69,900円

2017年01月01日に行った京都府木津川市木津池田１０１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を69,900円/㎡としました。

京都府木津川市木津池田１０１番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府木津川市木津池田１０１番３
住居表示 
価格69,900円/㎡
交通施設、距離木津、450m
地積69㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川茂氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川茂
価格69,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動はないが、城山台団地に需要が集中し、選好性は低下、地価も下落している。
地域要因の将来予測駅に近い既存住宅地域。今後、近隣地域の価格形成要因の多大な変動及びこれらに強い影響を及ぼす要因は無いと判断でき、近隣地域は現状維持での推移が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は木津川市及び周辺市町の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。最寄り木津駅との接近性に恵まれ、駅周辺の開発事業は近隣地域に好影響を与えるが、一方で城山台地区の大型住宅地開発により、多くの取引は城山台団地に集中する等、相対的な選好性は低くなっている。こうした点から地価はやや下落している。近隣地域及び周辺地区において取引される価格帯は土地で5百万円、新築戸建物件で20百万円前後となっている。
一般的要因旧木津町の発展が市全体の人口増加をもたらしている。経済的な状況においても同様で、当該状況がそのまま不動産市況に現れている。

橋本秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士橋本秀樹
価格69,900円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 一般住宅が多い既成住宅地域であって、地域内に特別な変動要因は見受けられないが、選好性の低さから不動産需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測 小規模一般住宅が多い住宅地域として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。需要は弱含みで推移しているが、周辺における区画整理事業等の影響も受けることから、地価は若干の下落傾向と予測する。
市場の特性 同一需給圏は概ね木津川市にあって小規模住宅を中心に構成される住宅地域。需要者は居住目的の個人が中心である。古くからの住宅地域であって木津川市のなかでは相対的に需要の弱い地域であるが、値頃感等もあって一定の潜在的需要が伺える。市場での中心となる価格帯は、土地は500万円前後、中古戸建は1，000万円前後での取引となっている。
一般的要因 景気は緩やかな回復基調が続いており、個人消費や雇用環境は改善傾向にあって、不動産需要は総じて見れば安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7350625
北緯 135度8231665

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

木津駅(地価相場 66,000円/㎡)上狛駅(地価相場 62,300円/㎡)西木津駅(地価相場 73,200円/㎡)山田川駅(地価相場 82,050円/㎡)木津川台駅(地価相場 88,600円/㎡)平城山駅(地価相場 84,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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