京都府木津川市木津町宮ノ内５４番(木津駅・西木津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


62,300円

2017年01月01日に行った京都府木津川市木津町宮ノ内５４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,300円/㎡としました。

京都府木津川市木津町宮ノ内５４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府木津川市木津町宮ノ内５４番
住居表示 
価格62,300円/㎡
交通施設、距離木津、850m
地積148㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに小売店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川茂氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川茂
価格62,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動はないが、城山台団地に需要が集中し、選好性は低下、地価も下落している。
地域要因の将来予測一部に商業用途も混在するものの性格的には住宅地域である。木津川駅周辺の開発等の影響もあり、今後は更に商業用途は減少し住宅地域としての性格がより強まると予測する。
市場の特性同一需給圏は木津川市及び周辺市町の住宅地域で需要者は自用目的の個人が中心である。最寄り木津駅に徒歩圏にあり交通・接近条件は概ね良好とも思われるが、近年周辺では農地を宅地転換して数戸から数十戸の分譲が多くなされたのに対し、近隣地域は建物の更新も進まず、旧態を残す住宅地域の感もある。更に城山台の大規模分譲の影響もあって地価は若干の下落が見られる。旧来からの住宅地域で画地規模は様々であるため、中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因旧木津町の発展が市全体の人口増加をもたらしている。経済的な状況においても同様で、当該状況がそのまま不動産市況に現れている。

長崎真也氏による調査レポート

不動産鑑定士長崎真也
価格62,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが、需要が弱く、地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測一般住宅のほかに小売店舗等が混在する住宅地域である。格別の変動要因はなく当分の間は現状を維持すると予測する。駅からは比較的近いが、住宅地、商業地いずれと捉えても需要は弱く地価はやや下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は、木津川市及び周辺市町の住宅地域。JR木津駅に比較的近いものの、需要者の中心は、地縁的選好性を有する者である。周辺では、中古住宅等の流通も見られるが、需要は強くなく、地価はやや下落傾向である。市場の中心価格帯は、地域の標準的な規模の土地で、1000万円前後程度、新築戸建住宅は2500万円前後程度である。
一般的要因木津川市の人口はやや増加傾向。景気は緩やかな回復基調。個人消費も緩やかながら持ち直しが見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度732932
北緯 135度8194169

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

京都府相楽郡木津町大字木津町小字宮ノ内１０番京都府相楽郡木津町大字相楽小字城西４３番３京都府相楽郡加茂町大字里小字北里１５番京都府相楽郡山城町大字神童子小字芦原谷１６９番京都府相楽郡木津町大字木津小字清水１２６番２９外京都府相楽郡山城町大字平尾小字西口５２番外京都府相楽郡木津町大字木津町小字宮ノ内５４番京都府相楽郡加茂町南加茂台７丁目２番９京都府相楽郡加茂町大字大野小字内畑１５番３京都府相楽郡加茂町大字里小字中門伝８２番京都府相楽郡木津町大字木津小字南垣外１番１９京都府相楽郡木津町大字木津小字池田１０１番３京都府相楽郡木津町大字木津小字宮ノ内６番京都府相楽郡木津町大字木津小字南垣外１１０番７京都府木津川市木津南垣外１番１９京都府木津川市木津池田１０１番３京都府木津川市木津清水５０番８京都府木津川市木津清水１２４番１２外京都府木津川市鹿背山西大平６番外京都府木津川市木津池田１０１番３

参考：近隣駅の地価相場

木津駅(地価相場 66,000円/㎡)西木津駅(地価相場 73,200円/㎡)上狛駅(地価相場 62,300円/㎡)山田川駅(地価相場 82,050円/㎡)木津川台駅(地価相場 88,600円/㎡)平城山駅(地価相場 84,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード