知らないとカモられる！？不動産売却の３つの基本

不動産売却の３つのポイントを解説します。
基本を押さえれば変な不動産屋に引っ掛からず、利益を生む取引が出来るはずです。

1.不動産売却までにかかる期間
2.不動産売却時の契約形態
3.危険な不動産屋がよく使う要注意フレーズ

不動産売却までにかかる期間

不動産を売ろうと考える人の中で、何人かはお金の工面のために不動産を売ろうと考えているはずです。
「事業の資金の為に」「子供の学費の為に」「借金返済のために」「相続資産分割のために」理由は様々だと思いますが、どこかのタイミングでまとまったお金が必要な状況だと言えます。

では、実際に不動産の売却を思い立ってから実際に売買契約が成立し、お金を手にするタイミングはどれくらいになるのでしょうか？

標準的なケースで70日(2ヶ月半程度)から195日(6ヶ月半程度)

一般的には2ヶ月〜6ヶ月と言われていますが、それは相談する不動産業者が確定してからの話であり、売却したい人にとってはその相談先を決めることも大切なステップです。

大体以下のようなスケジュールで進んでいきます。

売却先によって期間は変わる

売却先によってスケジュールは変わってきます。
物件買取業者への売却であれば比較的短期間で話は進み、一般の方への売却であればスケジュールは伸びる傾向にあります。

不動産売却時の契約形態

不動産売却時には不動産(仲介)会社と契約することが殆どです。
どのような契約形態があり、どの契約が適切なのかを知りましょう。

専任媒介契約

一社の不動産屋に仲介を任せる契約です。契約を結んだ会社以外の会社と新たに契約を結ぶことはできません。
自分で購入者を見つけて成約することも可能ですが、その際には不動産屋に必要経費を支払う義務が発生します。 不動産屋からは２週に１度の状況報告が上がってきます。

専属専任媒介契約

一般媒介契約に近いですが、自分で購入者を見つけて成約することができません。
不動産屋からは週に１度の状況報告が上がってきます。

一般媒介契約

複数の不動産屋と媒介契約を結べますが、契約する社名については明らかにする必要があります。 明らかにされていない会社の媒介で成約する際には、契約した不動産屋に必要経費を支払う義務が発生します。

どの契約が良いのでしょうか？

殆どの場合で専任媒介契約がベストです。
不動産会社は公には口にしませんが、専任媒介でなければきちんとリソースを割いて購入者を見つけてもらえないと考えても良いでしょう。
一社に命運を委ねることはリスクでは有りますが、今日においてコンスタントに購入者を見つけられる会社は限られてきており、それらの会社の本気を引き出す方が、多くの会社の中途半端な努力よりも良い結果に繋がることは間違いありません。

事業用地など、販売に特殊なスキルや販売網が必要な物件の場合には専属専任媒介契約を求められる場合がありますが、これも殆どの場合において、不動産屋の勧めに従いその契約とするべきです。
特殊な土地では専属専任媒介契約でないと購入者を見つけられないケースがあります。

一社に任せてしまって塩漬けになるのが怖いという点については、営業活動報告をどのように行うかを取り決めておくことである程度回避できます。
その会社が他のお客様に出している営業活動報告書を元に、自分で納得が行く形で報告をもらえるようにする(=営業活動の定義をしてしまう)と、忙しさにかまけて優先度を下げられるようなことも減るはずです。

最悪の場合、どの契約にも契約満了期間が設けられていますので、不安であれば満了の時点で見直しを図ると良いでしょう。

危険な不動産屋がよく使う要注意フレーズ

これらのフレーズが出てくる不動産屋は全て疑ってかかるべきです。

契約前

契約前に契約を取るために以下のフレーズを使う業者には気をつけるべきです。

「弊社だけが手に入れている情報では、この地域は○○なので今年中に売ってしまったほうが良いですね。」
具体的な情報の内容を聞いた上で、他の不動産会社に裏を取るべきです。

「弊社は他社よりも高く売れるネットワークを持っています。」
特殊な事業用地などで無い限り、ただの営業トークです。

「難しいことは全てお任せ下さい。」
売り主を教育して納得した上での契約をさせる会社が、本当に信頼できる会社です。

契約後(営業活動報告)

契約後の営業活動報告で以下のフレーズを使う業者には気をつけるべきです。

「今週は特に進展ありませんでした」
営業活動を全くしていないのか、報告すべき事が無いだけで活動はしていたのか、電話なりで確認しましょう。
ひょっとしたら優先度を下げられているかもしれません。

「今の金額だと難しいかもしれませんね」
当初握っていた金額で購入者を見つけられない場合は、実際に金額が合わなかったということもありえますが、そもそもの査定能力が疑わしいということですので契約満了のタイミングで業者を変えることも視野に入れましょう。

「(当初の金額より落とした上で)この値段で買いたいとおっしゃるお客様は今後出てこないと思います。決めちゃいましょう。」
当初の査定金額より落としてなお売り急がせる業者は危険です。契約満了のタイミングで業者を変えることも視野に入れましょう。

これらを最低限押さえておけば、売却がおかしな方向に進みそうなときに気付けるはずですので、都度都度見返すといいですね。