地域要因

顧客分散、商業地域としての相対的地位の低下により地価の下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、周辺の海津市や垂井町及び関ケ原町の商業地及び住商混在地の取引も採用したが、地域の特性を適切に反映して試算した。一方、近隣地域は個人事業者の自用店舗や店舗併用住宅が中心であり、収益物件の取引はほとんど見られず、商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は低い。よって、取引の実態を反映し実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

市街地中心部に比較的近い住宅地域で利便性は比較的良好な地域であるが、地域要因に特段の変化はなく、現状を維持して静態的に推移すると予測する。地価は、弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

戸建住宅を主体とする地域で、賃貸市場が未成熟であること等から経済合理性に見合う共同住宅の想定は困難であると判断し、収益還元法は非適用とした。自己使用目的の取引が支配的な居住の快適性を重視する住宅地域であるため、実際の成約事例から求めた比準価格は信頼性が高い。本件は、市場性を反映し、実証的な比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。