地域要因

 古くからの既成住宅地で、過疎高齢化に伴い不動産需要は小さく、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 上下町は自用の戸建住宅が大部分で、賃貸事例は少なく賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は上下町市街地及び代替関係にある世羅中心市街地の近時の取引事例より求めており、自用取引中心の地域であるので説得力がある。よって、代表標準地との均衡を検討のうえ、比準価格をもって、上記のとおりの鑑定評価額と決定した。

地域要因

 地区中心部外縁の住宅地で、過疎高齢化に伴い不動産需要は小さく、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

上下市街地外縁に位置し、戸建住宅が散在する熟成した住宅地域である。上下地区の拠点性の減退で過疎化・高齢化に拍車がかかって需要は減少し、地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 上下町市街地は賃貸市場未熟成の地域であり、収益価格は求めることができなかった。取引事例比較法については近時で、代替性の高い取引事例を広域的に採用し、比準価格は実勢を反映した信頼度の高い価格と考えられる。本件では代表標準地との均衡，価格形成要因の変動状況を考量し、比準価格をもって、上記の鑑定評価額を決定した。

地域要因

 他都市の中心部等への顧客流出により、商業地需要は減少傾向にあり、地価は弱含みに推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は、小規模店舗等が多い商業地域である。人口の減少、他都市中心街への顧客流出等により商業地としての相対的地位は年々低下しており、当該地域の需要は減少、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 自己所有の店舗等が大部分であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が需要の大半を占めることから、近時の代替性の比較的強い取引事例から求め、市場の実態を反映した信頼度の高い比準価格をもって、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。