地域要因

古くからの既成住宅地域で、地域外からの転入はほとんどない。土地利用は安定的であるが需要は低調であり地価動向は下落基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、高島市に存する価格牽連関係が認められる農家集落の取引事例を中心に試算しており、高島市の不動産市場を反映した価格として規範性が認められる。他方、近隣地域は自己用不動産の取引が市場の中心を占めており、周辺には賃貸物件や共同住宅も見られないことから賃貸市場が成立していないと判断し、収益還元法の適用を断念した。したがって、比準価格を標準とし代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

琵琶湖岸に近い既成住宅地域で、土地利用に変化はない。外部からの転入もなく需要は弱いため、地価動向は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格の試算にあたっては、高島市内に存する類似の地域特性を有する住宅地の取引事例を採用しており、豊富な資料に基づいた価格として説得力を有する。他方、近隣地域は自己用不動産の利用が多く、共同住宅や賃貸住宅等が見られないことから賃貸市場が成立していないため、収益価格を求めることが出来なかった。したがって、比準価格を標準に代表標準地価格との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

 今津町近郊の造成団地で、未利用地が目立ち、家屋の老朽化も進んでいる。需要動向は弱く、地価は下落基調。

地域要因の将来予測

 市内北西部に開発分譲された中規模の住宅団地である。街路条件は優るものの、市内の宅地の供給過剰感及び利便施設への接近性が劣ることから需要動向は弱く、地価は下落傾向にある。

価格決定の理由

 市内の既成住宅地域内に所在する取引事例を採用していることから、類似の住宅地市場を反映した価格として説得力を有し、得られた比準価格は現下の市場性を反映して実証的である。当該地域は戸建住宅団地内に存し、自己使用目的の取引が中心で、賃貸物件は見られないことから、収益還元法の採用は断念した。したがって、比準価格を中心に代表標準地からの検討も踏まえたうえ対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。