滋賀県高島市マキノ町知内字大川９１３番外(マキノ駅・近江中庄駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,800円

2017年01月01日に行った滋賀県高島市マキノ町知内字大川９１３番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,800円/㎡としました。

滋賀県高島市マキノ町知内字大川９１３番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県高島市マキノ町知内字大川９１３番外
住居表示 
価格15,800円/㎡
交通施設、距離マキノ、1,300m
地積393㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅等が建ち並ぶ街道沿いの住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田基良氏による調査レポート

不動産鑑定士前田基良
価格15,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。標準的な形状・規模を有する南東向きの中間画地であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、相対的に競争力が強い。
地域要因琵琶湖岸に近い既成住宅地域で、土地利用に変化はない。外部からの転入もなく需要は弱いため、地価動向は弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は高島市及び周辺市に存する地域特性の類似する既成住宅地域が存する範囲である。想定される需要者は地縁及び血縁を有する者に限られ、地域外からの需要はほとんどなく市場は閉鎖的であると思料する。近隣地域内に正常な取引事例等はなく、また売広告等もみられないことから中心価格帯を明確に把握することは困難であるが、周辺の住宅地取引事例等から類推して、土地単価で概ね5万円／坪から6万円／坪程度と思われる。
一般的要因内需関連等の需要面は一部堅調であるが、為替相場の先行き不安や家計収入の伸び悩み等で全体的に力強さに欠けた状態が続くものと思われる。

光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士光彦
価格15,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの農家住宅を中心とした既成住宅地域であり、取引等はほとんどなく、需要も弱い。
市場の特性同一需給圏は高島市内の旧マキノ町を中心とする古くからの既成住宅地域ないし農家住宅地域一円と判定した。需要者の属性は当該地域に地縁性を有する地元居住者が中心である。湖周街道沿いの古くからの集落であり、取引はほとんどない。市場での中心となる価格帯の把握は困難であるが、400㎡程度の土地で12，000円／㎡∼18，000円／㎡程度と思料される。
一般的要因県内人口は増加傾向であるが、市内人口は減少傾向にあり歯止めがかからない状態。また高齢化も進んでいる。市外からの住宅地に対する需要は弱い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,ヤブツバキクラス域代償植生
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度4501887
北緯 136度0566327

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県高島郡マキノ町高木浜１丁目１３番６滋賀県高島郡マキノ町高木浜１丁目２番８滋賀県高島市マキノ町高木浜１丁目２番８滋賀県高島市マキノ町高木浜１丁目１３番６

参考：近隣駅の地価相場

マキノ駅(地価相場 14,750円/㎡)近江中庄駅(地価相場 15,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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