地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

住宅併用の店舗、事務所等が建ち並ぶ国道沿いの近隣商業地域であるが繁華性は低い。今後も商業地域としての地位を弱めつつ推移すると予測する。地価水準は下落傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺は自用の店舗併用住宅が中心で賃貸市場は未成熟である。対象標準地は商業地であるものの、収益性の観点から市場参加する需要者は見られないため収益価格が重視されるとは言い難い。一方比準価格は実際に生起した取引価格から試算しており実証的且つ説得力を有する。以上から本件では市場性を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特に目立った変動は認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域において土地の収益性を重視した取引は皆無に等しく、賃貸市場は形成されていないため収益価格の試算は断念した。需要者は主として自用目的により取引参加するものと思料されることから、周辺取引事例から試算した比準価格の説得力は高い。よって市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断して採用し、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域は農家集落地域で、静態的に推移している。なお、町内住宅地の中では相対的割安感が見られる。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかに農地も多く介在する農家集落地域で、今後も現状維持程度で推移するものと予測される。なお、地価は今後も弱含みで推移するものと思料される。

価格決定の理由

当該地域は都市部から離れた集落地域で賃貸市場が未成熟な為、収益価格を試算しなかった。当該地域は旧来からの住宅地域で自己使用目的で取引されている。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

垂井町外縁部の旧来からの農家住宅地域で、地域要因の変化が乏しい。土地取引は必要に応じて個別に発生する傾向がある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

農家住宅を中心とする地域でエンドユーザーによる自己使用が中心であるため比準価格を妥当と認め、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお収益還元法については、地域の実情、賃貸市場の熟成の程度、対象標準地の画地の状況等から適用しなかった。