地域要因

国道バイパス、病院等への連絡が良好な地域であるが、中心部に近い新興分譲地等との競合により、相対的に需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

賃貸物件も一部見られるが、自用目的の戸建住宅を主とした郊外の住宅地域である。取引事例比較法を適用し類似性・規範性の高い取引事例から求めた比準価格は、市場の実態を反映し実証的で説得力が高い。収益価格は、対象地が小規模画地であり経済合理性に叶う共同住宅を想定することが困難であることから、求め得なかった。したがって、代表標準地からの検討を踏まえ、規範性の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

道路事情の劣る古い開発地域であり、地域に特段変化はみられない。新興の分譲地の出現により需要は弱含んでいる。

地域要因の将来予測

北方の県道西中糸魚川線背後付近で新たな民間分譲地の供給が増えつつあり、開発期が古く道路事情が劣る当該地域の選好性はより低下している。需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心で、アパート等の賃貸物件が僅少であること等から経済合理的な賃貸想定が困難と判断し、収益還元法の適用を断念した。比準価格は規範性の優る取引事例を中心に求め、市場の実態を反映し、市場参加者に対する説得力も高い価格と判断される。比準価格は代表標準地との検討による価格との均衡も得ており、この点からも説得力を備えた価格といえる。以上から信頼性の高い比準価格を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。