地域要因

付近では宅地分譲の動きも見られるが、集落地域であり、発展性は乏しく、地域要因に目立った変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は集落地域であり、アパート等の賃貸需要は希薄で、経済合理性に即した賃貸物件の想定が困難なため収益還元法は適用できなかった。取引事例比較法においては取引が少ないため、玉川村のほか近接市町からも取引事例を収集・採用し、規範についての検討を経て実証的で説得力を有する比準価格を求める事ができた。よって、本件では試算の過程を再吟味、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を決定した。

地域要因

鉄道駅から近いものの、周辺を農地で囲まれる集落地域の性格が強く、近年は特に地域的変化は見られない。

地域要因の将来予測

水郡線川辺沖駅近くに存するが、周囲を農地に囲まれ、集落地域としての性格を有する地域。地域の発展に寄与する要因は認められず、今後は人口減少等一般的要因のもと、地価は横這い若しくは緩やかに下落すると予測。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用の一般住宅、農家住宅が混在する地域で、アパート等の賃貸需要が希薄である。また建築費も高騰している現在、経済合理性を有する賃貸物件の想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法においては、玉川村内より多数の取引事例を収集・採用し、規範性に関する検討を経て説得力を有する比準価格を得た。よって、試算の過程を再吟味し、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格を以って鑑定評価を決定した。