地域要因

近隣地域は磐城浅川駅近くの住宅地である。一部宅地分譲が認められるが、宅地需要が乏しい状況が継続している。

地域要因の将来予測

駅南東に存する成熟した住宅地であるが、近年は特段の発展的要素は認められない。今後も土地利用は現状を維持するが、地価水準は人口減少等一般的要因のもと下落基調が継続すると予測。

価格決定の理由

付近にアパート等が見られるが、地主の所有地の有効利用等に限定的で、賃料水準は低く、昨今の建築費の上昇も考慮すると経済合理性に即した賃貸物件の想定が困難なため、収益還元法の適用は断念した。一方で取引事例比較法においては、浅川町及び棚倉町から取引事例を多数収集し、規範性の観点から検討を加え、信頼性の高い比準価格を得ている。よって本件では代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を適正と判断し、これを以って鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域の地域要因に目立った変動は見られない。駅前に位置する町内の中心商業地であるが、空洞化が進んでいる。

地域要因の将来予測

駅前通り沿いに小規模店舗が連担する既存商業地域。郊外の大型店舗への顧客が流出しており、商業繁華性は希薄になっている。新規出店が見られず、今後も衰退傾向により、価格は下落が継続すると予測。

価格決定の理由

近隣地域は自己使用の小規模店舗が中心の地域であり、テナントビル等は見受けられない。賃貸物件は廃業した店舗等に限定的で賃貸需要は希薄である。よって経済合理性有する賃貸物件の想定が困難で、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法では、浅川町及び周辺町内の取引事例を市場資料とし、規範性の観点から検討を経て、客観的で説得力を有する比準価格を得た。よって代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を適正と判断し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域には特段の変化が見られない。需要の低迷が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法の適用においては浅川町の他、一部周辺町村から取引事例を採用しているが、規範性の高い取引事例より、実証的で説得力を有する比準価格を得られた。一方、町内には賃貸アパートも見られるが、賃貸需要は希薄であり、経済合理性に即した賃貸物件の想定が困難なため収益還元法は適用を断念した。よって、本件では試算の過程を再吟味、代表標準地との均衡にも留意の上、比準価格により鑑定評価額を決定した。