地域要因

数年前にドラッグストアの進出もあり利便性が高まったが、地域の衰退傾向の影響から新規の不動産取得需要は弱く地価の下落が継続している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の熟成した中心部に隣接する既成住宅地である。近年アパート等の収益物件の供給は確認できず適正な賃料水準の把握が困難であることから賃貸市場が未成立であると判断し収益価格の試算は断念した。本件標準地同様に中心市街地の外周部に位置する取引事例を中心に試算した実証的な比準価格について、当町の経済情勢及び不動産の需給動向をも勘案した結果、妥当と判断し、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

人口減少に歯止めがかからず、不動産需要が低迷している中で、当地域は町内の最高価の住宅地のため割高感が生じており、高い下落率が続いている。

地域要因の将来予測

戸建住宅が標準的な高台の既成住宅地域である。人口減少・高齢化の進行等から新規の住宅地取得需要は逓減している。町内住宅地の中で地価水準最高位であることもあって、未だ割高感があり、当面下落基調と予測する。

価格決定の理由

当地域は自用目的の戸建住宅の敷地としての利用が標準であり、適正な新規賃料の把握が困難である。また、近隣地域は、小規模区画が標準でアパートの建築を想定すること自体が困難である。以上から収益価格の試算は断念した。取引価格が支配的な地域のため比準価格について検討した結果、本件対象地に近い更地価格の事例を中心に試算しており妥当な価格であると判断した。よって、当該価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

長年空きビルとなっていた大型店舗が解体されたが、地域の衰退からその後の土地活用は具体化していない。

地域要因の将来予測

小売店舗等が建ち並ぶ空き店舗が増えている古くからの商店街である。檜山圏域の中心町としての性格が希薄となった現在、商業地の価格水準は周辺町と比較して割高感があり、地価は今後とも下落傾向と予測する。

価格決定の理由

自用目的が標準的な商店街であり、賃貸物件は例外的で、あっても古い建物であるため賃貸市場が未成熟であると判断し収益価格の試算は断念した。市場における複数の取引から試算した実証的な価格である比準価格について、単価と総額の関連の適否を踏まえつつ、近年の価格変動率や下町地区の「いにしえ街道」沿いの商業地との価格バランス等をも検討した結果、信頼性を有するものと判断し、当該比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりと決定した。