三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１(宮町駅・伊勢市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


34,000円

2017年01月01日に行った三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,000円/㎡としました。

三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１
住居表示 
価格34,000円/㎡
交通施設、距離伊勢市、3,000m
地積170㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ小規模開発された住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

鈴木守氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木守
価格34,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別の変動はない。かつて小規模開発された地域であり、一定の居住環境は認められるが、臨海部に近く、津波懸念を有している。
地域要因の将来予測ほぼ熟成した住宅地域であり、特別の変動要因もないことから、現状のまま推移するものと予測する。また、臨海部に近いため土地需要は乏しく、当面の地価はやや弱含みで推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は旧御薗町を中心とする伊勢市内の住宅地域。需要者は市内の個人が主である。当圏域では新旧の開発された住宅地域が多く存在するため、古くに開発された地域の競争力は徐々に弱まっている。また、津波に対する警戒感が根強く、国道23号より臨海方面は選好性が劣る状況が続いている。土地需要の中心価格帯は、周辺環境等により異なるものの、既成住宅地で170㎡程度の場合、概ね500万円∼700万円の範囲と判断する。
一般的要因伊勢志摩サミットの効果は局所的で、土地需要も地域により格差が見られる。また、市の総人口・生産年齢人口は継続的な減少傾向にある。

守谷啓市氏による調査レポート

不動産鑑定士守谷啓市
価格34,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に格別の変動要因はない。新規分譲住宅地と比較して競争力は劣るため地価は弱含みである。
地域要因の将来予測地域内に格別の変動要因はないので、当分の間は現状を維持するものと予測する。沿岸部に近く、津波懸念は払拭されておらず土地需要は弱含みである。
市場の特性同一需給圏は伊勢市郊外の住宅地域。需要者の中心は伊勢市内に居住する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。御薗地区は一級河川「宮川」河口右岸に位置し、当該地域は沿岸部にも近い低坦地に開発された住宅地域で、周辺には小規模開発による宅地供給も一部見られるが、津波への警戒感が依然根強いため、需要は低迷している。土地は170㎡程度で600万円前後と把握される。
一般的要因県内経済の消費は弱含み、雇用は堅調、生産は持ち直しの動きにある。伊勢市の人口は減少傾向、取引価格は下落傾向、取引件数はほぼ横ばいである。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度51289190000001
北緯 136度7157268

参考：該当物件周辺マップ

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三重県度会郡御薗村大字新開字曲り３３番１５三重県伊勢市小木町字出渕６８５番１三重県伊勢市船江４丁目１８３７番６９三重県伊勢市倭町字米野６０番三重県伊勢市御薗町王中島字紺屋垣外６１０番１１三重県伊勢市小俣町明野１２９１番三重県伊勢市御薗町長屋字桜本１０８９番３外三重県伊勢市御薗町小林字屋敷跡４０１番２三重県伊勢市小俣町本町１６８番

参考：近隣駅の地価相場

宮町駅(地価相場 49,600円/㎡)伊勢市駅(地価相場 64,650円/㎡)宇治山田駅(地価相場 60,550円/㎡)山田上口駅(地価相場 46,800円/㎡)小俣駅(地価相場 44,100円/㎡)五十鈴ケ丘駅(地価相場 46,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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