滋賀県大津市一里山５丁目字小松原７６５番１０９(瀬田駅・南草津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
107,000円
2017年01月01日に行った滋賀県大津市一里山５丁目字小松原７６５番１０９(滋賀県大津市一里山５−２６−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 滋賀県大津市一里山５丁目字小松原７６５番１０９ |
| 住居表示 | 一里山５−２６−１６ |
| 価格 | 107,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 瀬田、1,500m |
| 地積 | 129㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
浜本博志氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 浜本博志 |
|---|---|
| 価格 | 107,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。対象標準地は、方位において標準的画地に比してやや優れ、それに伴い競争力の程度もやや優れる。 |
| 地域要因 | 駅からやや遠いエリアでありながら、区画整然とした住宅地で、概ね堅調な需要が認められることから地価は横ばいで推移。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した造成団地で、今後も土地利用は安定的に推移するものと思われる。瀬田駅勢圏では、新規分譲販売及び中古市場ともに好調に推移してきたが、ここにきて地価の動きがやや鈍化しており概ね横ばい傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は概ねJR東海道本線瀬田駅から南草津駅勢圏内の住宅地域。需要者の中心は大津市内居住者であるが、隣接する草津市などからの転入も見られる。郊外に大規模団地が数多くあり、随所に小規模開発の分譲地も点在する。需要は概ね堅調であるが徒歩圏外縁部ではやや供給過多の傾向になりつつある。土地は150㎡程度で1500万円程度、新築戸建で2500万円∼3500万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 県内景気は、住宅投資は伸び悩み、雇用面もやや軟調で、生産面の一部にやや弱い動きも見られ、全体的に回復基調ではあるものの力強さに欠ける。 |
阪口義嗣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 阪口義嗣 |
|---|---|
| 価格 | 107,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変化はない。標準的な形状・規模を有する南西向きの中間画地であり、日照・通風等の居住の快適性が優れ、相対的に競争力が強い。 |
| 地域要因 | 駅徒歩限界圏でありながら、区画整然とした住宅地で、学区志向等から堅調な需要が認められ、地価は安定傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 造成後約40年超経過した熟成した造成団地で、今後も土地利用は安定的に推移すると判断される。瀬田駅勢圏では新規分譲が依然好調で、中古市場も比較的堅調である。地価水準は安定的に推移と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR瀬田駅から徒歩圏又は限界圏の戸建住宅地域である。需要者の属性は、湖南地域を中心とした地域への勤労者、さらに京阪方面への通勤者で年齢層は幅広い。市場の需給動向としては、近隣地域の環境条件から安定しているが、周辺での住宅開発に圧されて駅徒歩圏外の立地特性から相対的地位がやや低下傾向にある。取引の中心価格帯は更地で総額1，000∼1，500万円程度、新築戸建で2，000∼3，000万円程度。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にある。大津市南東部の当該地域は人口・世帯数増であり地価は下落が止まり一部には上昇がみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 半固結・固結堆積物不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度9817959 北緯 135度9378716 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
瀬田駅(地価相場 107,000円/㎡)南草津駅(地価相場 99,050円/㎡)唐橋前駅(地価相場 82,000円/㎡)石山駅(地価相場 84,250円/㎡)石山寺駅(地価相場 61,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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