滋賀県大津市下阪本１丁目字寺田７５６番３０(唐崎駅・穴太駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


85,000円

2017年01月01日に行った滋賀県大津市下阪本１丁目字寺田７５６番３０(滋賀県大津市下阪本１−９−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,000円/㎡としました。

滋賀県大津市下阪本１丁目字寺田７５６番３０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県大津市下阪本１丁目字寺田７５６番３０
住居表示下阪本１−９−８
価格85,000円/㎡
交通施設、距離唐崎、900m
地積129㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北西6.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

眞下貴之氏による調査レポート

不動産鑑定士眞下貴之
価格85,000円/㎡
個別的要因標準的な規模、形状を有する北西向きの一方路画地である。個別的要因に特段の変動はなく、市場競争力の程度も普通である。
地域要因地域要因の変動は特にないが、JR唐崎駅勢圏では各所で新規分譲地の供給が続いている。堅調な需要を反映して地価は微増傾向にある。
地域要因の将来予測成熟した戸建住宅地域として今後とも現在の住環境を維持するものと思料される。閑静な住環境を有するとともに駅徒歩圏内であるため底堅い需要が見られ、地価は微増傾向にある。
市場の特性同一需給圏はJR唐崎駅から比叡山坂本駅勢圏の住宅地域の圏域と判断する。需要者は大津市内の勤労者世帯を中心に、他市町や京都府からの転入も一部に見られている。本地域は閑静な戸建住宅地域として堅調な需要が存在し、需給動向は概ね均衡しており、地価動向は安定的に推移している。土地は130㎡で1，000∼1，300万円、新築戸建で2，500∼2，800万円程度の価格帯が中心である。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、力強さに欠ける状況。大津市内の総人口は横ばい、世帯数は増加傾向。高齢化率は上昇傾向。

前田基良氏による調査レポート

不動産鑑定士前田基良
価格85,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。標準的な形状・規模を有する北西向きの中間画地であり、個別的要因に基づく特段の優劣はなく、競争力は普通である。
地域要因周辺は農地転用による小規模開発や既成住宅の再分譲による供給が多く見られるものの、需要は堅調であり地価は微増ないし横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測古くに開発された住宅団地で土地利用は安定している。周辺では住宅造成が活発であり今後も住宅地域として熟成するものと思料する。JR駅徒歩圏に存しており地価は微増ないし横ばいで推移している。
市場の特性同一需給圏はJR湖西線沿線に存する類似の地域特性を有する住宅地域である。主たる需要者は市内及び京都大阪方面に通勤する若年層の一次取得者が考えられる。周辺は既成住宅の再分譲や農地転用による供給が多く、新規分譲地の需要は堅調である。中心価格帯は更地で1，000万円∼1，500万円、新築戸建で総額2，500万円∼3，000万円前後、中古住宅では2，000万円前後であると思料する。
一般的要因内需関連等の需要面は一部堅調であるが、為替相場の先行き不安や家計収入の伸び悩み等で全体的に力強さに欠けた状態が続くものと思われる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0528195
北緯 135度8736824

参考：該当物件周辺マップ

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滋賀県大津市三井寺町３１番２滋賀県大津市際川３丁目２２５番３外滋賀県大津市皇子が丘１丁目字南川６４２番６滋賀県大津市下阪本３丁目字城畔２０６３番１外滋賀県大津市坂本３丁目字明良１２０７番３滋賀県大津市坂本２丁目字廊ノ坊１３９番滋賀県大津市下阪本５丁目字横田２６７８番１９滋賀県大津市際川２丁目１４６番６滋賀県大津市滋賀里１丁目字森蔭３８０番３

参考：近隣駅の地価相場

唐崎駅(地価相場 85,000円/㎡)穴太駅(地価相場 85,000円/㎡)松ノ馬場駅(地価相場 89,350円/㎡)滋賀里駅(地価相場 89,350円/㎡)坂本駅(地価相場 82,100円/㎡)比叡山坂本駅(地価相場 79,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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