鳥取県米子市観音寺新町１丁目１１７番(東山公園駅・博労町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
48,000円
2017年01月01日に行った鳥取県米子市観音寺新町１丁目１１７番(鳥取県米子市観音寺新町１−８−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 鳥取県米子市観音寺新町１丁目１１７番 |
| 住居表示 | 観音寺新町１−８−１５ |
| 価格 | 48,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 米子、2,700m |
| 地積 | 265㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整理済の新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
馬野好雅氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 馬野好雅 |
|---|---|
| 価格 | 48,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 市街地への好接近性も影響して人気は根強い。需要は堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 区画整然とした住宅団地であり、生活利便性も比較的良好なことから需要は堅調である。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は対象標準地が所在する「車尾」校区を中心とし、隣接する「明道」校区も含む広い圏域である。需要者の中心は市内に居住する一次取得者層あるいは買換層であるが、市域外からの転入も期待できる。閑静な住宅地域であるが、地価下落による値頃感も手伝い需要は堅調に推移している。土地は250㎡程度で1，000万円前後、新築戸建物件は3，000万円までが取引の中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 低金利等を背景に一部の地域における需要は回復傾向にあるが、景気の停滞感は根強く、二極化の傾向が顕著である。 |
前田六仁氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 前田六仁 |
|---|---|
| 価格 | 48,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 米子市内では人気の高い住宅地域の一つ。熟成途上。値頃感もあって根強い需要が認められる。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多い土地区画整理済みの新興住宅地域。居住環境に恵まれており熟成度が増している。下落の続いてきた地価も値頃感から横ばい∼強含み基調に転じていると思料される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR米子駅の東方の市街地周辺の住宅地域。「車尾」・「明道」校区が中心。需要者の属性は、居住用不動産を求める比較的若年層の1次取得者や買換層で、市街地からの転入組、国道181沿線の西伯・日野郡内の居住者が考えられる。供給量は比較的多いため需給ギャップが見られたが、値頃感から地価は横ばい∼強含み基調。需要の価格帯は、土地で800万円∼1，000万円程度、土地・建物で3，000万円が限度であると思料される。 |
| 一般的要因 | 景気回復の動きや住宅ローン減税等プラス要因は見られるものの、人口減、高齢化等により、需要の強弱は圏域ごとにまだら模様。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4247698 北緯 133度3566514 |
参考：該当物件周辺マップ
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鳥取県米子市東福原字屋敷通大境８８０番１０鳥取県米子市皆生字御建１６７３番１１鳥取県米子市目久美町２３番７外鳥取県米子市両三柳字大沢十三４番４鳥取県米子市東福原四丁目５０２番１鳥取県米子市皆生字砂池西１６２０番５外鳥取県米子市中島字米川大境４０２番４外鳥取県米子市車尾字新地山下９１６番鳥取県米子市上後藤七丁目２８７番４外鳥取県米子市西福原三丁目６９８番外
参考：近隣駅の地価相場
東山公園駅(地価相場 40,650円/㎡)博労町駅(地価相場 35,300円/㎡)米子駅(地価相場 36,500円/㎡)富士見町駅(地価相場 38,000円/㎡)伯耆大山駅(地価相場 25,800円/㎡)後藤駅(地価相場 38,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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