大分県津久見市中央町７８９番３(津久見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,900円

2017年01月01日に行った大分県津久見市中央町７８９番３(大分県津久見市中央町８−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,900円/㎡としました。

大分県津久見市中央町７８９番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県津久見市中央町７８９番３
住居表示中央町８−３１
価格45,900円/㎡
交通施設、距離津久見、60m
地積251㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況診療所兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中層店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南東18.0m県道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

利根健司氏による調査レポート

不動産鑑定士利根健司
価格45,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな地域要因の変動はない。商業の中心地域が「マルショク」等が存する北側エリアに移行しつつあり、当該地域は衰退傾向にある。
地域要因の将来予測津久見市の中心である駅前の商業地域であるが、人口の減少や他市への顧客の流出等により地域が衰退しており、顧客誘因性を促すような新規出店も見られないため、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は津久見市、臼杵市及び佐伯市内における商業地域である。需要者の中心は商業利用目的の地縁性を有する地元事業者である。大分市中心部や臼杵市等他市への顧客流出が著しく、人口の減少や高齢化等による地域経済の衰退化から事業者の出店意欲が弱く商業地の不動産需要は極端に少ない。需要の中心となる価格帯は物件により様々であり見出し難い。
一般的要因人口、世帯数の減少による住宅需要の低迷や、平成26年の千怒のホームワイドの閉店等、依然として衰退傾向にある。

木口優子氏による調査レポート

不動産鑑定士木口優子
価格46,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前の既存商業地域は通行量も少なく衰退傾向にあるが、需要を喚起する要因も特に見あたらないため、地価下落は継続している。
地域要因の将来予測駅前商業地域は駐車場不足、後継者不足により衰退傾向にあり、商業の中心は国道沿いへと移行したため、当該地域の地価下落は継続していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、津久見市及び隣接都市の中心部周辺の商業地域、及び郊外の幹線道路沿いの商業地域である。需要の中心は当市に地縁を有する個人、法人のほか、県内外に事業を展開している法人も想定される。既存商業地域は駐車場不足、後継者不足等で衰退傾向にあり、商業地域の中心は国道沿いへと移行した。取引の中心となる価格帯は画地規模によりまちまちであるが、土地で800∼3，000万円程度である。
一般的要因県内において特に人口の減少率が大きい当市では、過疎化・高齢化が急速に進んでおり、地域における購買力低下から商業地地価は下落している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度0736026
北緯 131度8637241

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大分県津久見市大字津久見浦字宮ノ前４９９番１外大分県津久見市宮本町１２２６番２外大分県津久見市セメント町４３６番１外大分県津久見市入船西町２９３４番大分県津久見市大字津久見字路木ノ迫１９５３番４３

参考：近隣駅の地価相場

津久見駅(地価相場 36,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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